결론부터 말씀드립니다. 계약서에 임대인으로 서명한 사람이 “실소유자는 따로 있다”고 주장하는 것만으로는 보증금 반환 책임을 피하지 못합니다. 제이씨엘파트너스가 대리한 서울남부지방법원 2023가단***** 판결에서도 이 항변은 받아들여지지 않았습니다.
전세보증금 반환소송을 하다 보면 계약서에 임대인으로 분명히 서명해 놓고도 갑자기 태도를 바꾸는 상대방을 만납니다.
“이 건물의 진짜 소유자는 내가 아니라 다른 회사다”라며 보증금 반환 책임 자체를 부인합니다. 임차인 입장에서는 계약서와 확정일자, 입금 내역까지 다 갖춰놨는데 이런 말을 들으면 당황할 수밖에 없습니다.
임대인의 “실소유자 항변”이란 무엇인가
핵심만 먼저 정리하면 — 계약서상 임대인이 “실제 소유자는 내가 아니라 제3자(다른 개인이나 법인)”라며 계약상 책임을 부인하는 것을 말합니다. 아래 상황에서 특히 자주 등장합니다.
- 명의신탁된 부동산
- 가족 명의로 되어 있는 부동산
- 법인이 실질적으로 관리·운영하는 건물
계약서상 명의자와 실제 관리 주체가 달라 보일 여지가 있을 때 이런 주장이 나옵니다. 실제로 법인 임대인이 폐업한 경우에도 임대인 명의로 보증금을 회수할 방법은 있습니다.
왜 이런 주장을 할까요?
계약당사자가 아니라고 인정되면 소송이 각하되거나, 임차인이 진짜 소유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 걸어야 합니다. 시간과 비용 면에서 임대인 쪽에 유리합니다.
실무에서 이런 주장은 소송 초반보다 변론이 마무리될 무렵 갑자기 튀어나옵니다. 처음에는 별다른 이의 없이 소송에 응하다가 막바지에 가서야 답변 취지를 바꿉니다.
계약당사자는 누가 정하는가 — 계약서에 서명한 사람이 원칙
원칙은 명확합니다. 임대차계약서에 임대인으로 서명·날인한 사람이 계약당사자입니다. 이 원칙은 계약 도중 소유자가 바뀌는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 집주인이 바뀌었다고 해서 보증금 반환 책임이 사라지는 것은 아니라는 사례도 이와 같은 맥락입니다.
여기에 다음 두 가지가 더해지면 이 원칙은 더 강하게 뒷받침됩니다.
- 확정일자를 받은 계약서
- 보증금이 실제로 그 사람(또는 그 사람이 지정한 계좌)에게 지급된 사실
“실소유자는 따로 있다”고 다투려면 그렇게 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 단순히 “다른 회사가 실소유자다”라고 말하는 것만으로는 부족하고, 다음을 뒷받침할 구체적 증거가 있어야 합니다.
- 계약 체결 경위
- 소유권 이전 관계
- 실제 임대차 관리 주체
입증책임의 방향은 임차인에게 유리합니다. 임차인은 계약서와 확정일자만 갖추면 되고, 나머지는 그 계약서를 뒤집으려는 쪽이 증명해야 합니다.
전세보증금을 안전하게 지키려면 계약 체결 단계에서 확정일자를 받아두어야 합니다. 나중에 상대방이 계약당사자 지위를 다투더라도 확정일자를 받은 계약서가 가장 강한 증거입니다.
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실제 판결에서는 이 항변이 어떻게 배척되었나 — 제이씨엘파트너스 승소사례
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 대리한 서울남부지방법원 2023가단***** 판결은 이 쟁점을 정면으로 다룬 사례입니다.
사건 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사건 | 임대차보증금 반환소송 |
| 보증금 | 232,000,000원 |
| 임대차기간 | 2년 (계약 후 묵시적 갱신) |
| 상대방 주장 | 자신은 실소유자가 아니고, 별도 법인이 실제 계약당사자 |
| 법원 판단 | 증거 부족으로 항변 배척, 계약서상 임대인 책임 인정 |
| 최종 결과 | 보증금 232,000,000원 전액 지급 인용, 가집행 인정 |
피고의 항변과 법원의 판단
소송 과정에서 임대인 측은 “이 부동산의 실제 소유자는 자신이 아니라 별도의 법인이고, 임대차계약을 체결한 것도 자신이 아니라 그 법인”이라는 취지로 다투었습니다. 보증금 반환 의무 자체가 없다는 주장이었습니다.
법원은 제출된 증거만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 뒷받침할 증거도 없다는 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약서상 임대인으로서 지는 책임을 그대로 인정했습니다.
보증금 반환이 인용된 경위
법원은 임차인의 해지 통지 후 3개월이 경과한 시점에 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 보고 임대인에게 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 232,000,000원 전액을 지급하라고 판결했습니다. 가집행도 함께 인정되어 확정되기 전이라도 강제집행에 들어갈 수 있었습니다. 묵시적 갱신 후 중도해지를 통보하고 3개월 뒤 보증금을 전액 돌려받은 사례에서도 같은 원리가 적용됩니다.
실무를 하다 보면 이처럼 계약 종반에 가서야 “나는 책임 없다”는 취지의 주장이 나오는 일은 드물지 않습니다. 이런 주장에 흔들리지 말고 계약서와 확정일자, 송달 경위 같은 객관적 자료를 중심으로 대응해야 합니다.
임대인이 전세계약서 자체를 허위라고 다투는 경우에는 전세계약서 효력과 보증금 반환을 다룬 항소심 사례에서 계약서와 거래 경위를 함께 살핀 판단도 확인할 수 있습니다.
전세보증금을 못 받은 상태에서 임대인이 책임을 회피하는 주장을 하고 있다면, 비슷한 사례를 다뤄본 변호사와 먼저 상담해 보시길 권합니다.
임대인이 실소유자 항변을 할 때 임차인이 준비해야 할 것
핵심 증거
- 확정일자를 받은 임대차계약서 원본
- 보증금 지급 내역(계좌이체 내역, 영수증 등)
- 임대인과 주고받은 문자, 카카오톡, 내용증명 등 소통 기록
- 계약 해지를 통지한 경위와 도달 시점을 확인할 수 있는 자료
소송 전략 — 단계별로 정리하면
- 상대방 주장을 뒷받침하는 증거가 실제로 충분한지 먼저 확인합니다.
- 증거가 부족하다면 준비서면으로 그 입증 부족을 분명히 지적합니다.
- 계약 체결 경위, 보증금 입금 계좌 명의, 실제 임대차 관리 내역을 모아 “계약서에 서명한 사람이 곧 계약당사자”라는 원칙을 뒷받침하는 자료를 갖춥니다.
- 상대방 답변서의 논리를 하나하나 반박할 준비를 합니다.
이런 쟁점은 초기 단계에서부터 변호사와 함께 증거를 정리하고 대응 논리를 세우면 시간이 절약됩니다. 보증금반환청구 소송에서 승소하려면 어떤 준비가 필요한지 함께 살펴보시면 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
계약서에 서명만 하고 실제 소유자가 아니면 정말 책임이 없나요?
아닙니다. 계약서에 임대인으로 서명한 이상 원칙적으로 계약당사자로서 보증금 반환 책임을 집니다. 실소유자가 따로 있다는 주장은 그 사실을 구체적 증거로 증명해야 인정됩니다.
임대인이 계약 중 건물을 팔았다면 누구에게 보증금을 받아야 하나요?
| 구분 | 보증금 반환 의무자 |
|---|---|
| 임차인이 대항력을 갖춘 경우 | 양수인(새 소유자)이 임대인 지위를 승계 |
| 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 | 기존 임대인이 여전히 책임질 수 있음 |
사안별로 대항력 요건 충족 여부를 확인해야 정확한 답이 나옵니다.
묵시적 갱신 상태에서 해지 통지하면 언제부터 효력이 생기나요?
주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생합니다. 이 기간이 지나야 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
전세보증금 반환소송을 준비 중이라면 변호사 선임 비용과 기간, 절차를 미리 확인해 보시는 것도 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.
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참고자료
- 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 — casenote.kr
- 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 — casenote.kr
- 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) — casenote.kr 법령
- 임대차계약해지 효력발생일 관련 설명 — 부천신문
