글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
비어 있는 앞쪽 점포에 같은 건물 안쪽의 약국이 이전하겠다고 합니다. 안쪽 점포는 처음 분양할 때 ‘약국 독점 자리’라는 설명과 함께 웃돈이 붙어 분양됐다고 합니다. 정작 그 분양계약서는 남아 있지 않습니다.
같은 약사가 옮기더라도 앞쪽 점포가 유효한 업종 제한을 받고 있다면 영업금지 분쟁이 생길 수 있습니다. 임대차를 체결하기 전에는 독점 약정의 내용, 앞쪽 점포에 제한이 적용되는 근거, 이전에 동의할 권한이 있는 사람을 구분해 확인해야 합니다.
독점 약정의 권리자는 약사와 다를 수 있습니다
먼저 현재 약사가 안쪽 점포의 소유자인지, 임차인인지 살펴야 합니다. 독점 약정을 맺은 사람이 점포 소유자라면, 약사가 이전을 원해도 그 소유자의 권리까지 정리되는 것은 아닙니다. 약국이 떠난 뒤에도 소유자는 독점 약정에 따라 다른 약국에 임대할 이익을 주장할 수 있습니다.
대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결은 중개업소가 같은 상가의 다른 점포로 옮긴 사안을 다뤘습니다. 약국 사건은 아니지만, 임차인들 사이의 합의만으로 점포 소유자 사이에 정해진 업종 제한이 변경되는 것은 아니라는 판단은 이전 협의에서도 살펴볼 기준입니다.
다만 임차인에게 소유자를 대신해 동의할 권한이 적법하게 주어졌다면 사정이 달라집니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결도 이러한 권한의 유무를 따져야 한다고 보았습니다. 따라서 약사 본인의 의사와 소유자를 대신할 권한을 나누어 확인하는 것이 출발점입니다.
분양계약서를 잃었어도 약정까지 사라지지는 않습니다
계약서는 약정의 내용을 입증하는 자료입니다. 원본을 잃어버렸다는 이유로 이미 성립한 약정이 소멸하지는 않습니다. 처음 분양받은 다른 사람의 계약서, 당시 분양 안내자료, 업종 배치도, 관리규약, 시행사와 주고받은 문서 등에서 약정의 내용과 적용 범위를 확인할 수 있는지 살펴야 합니다.
대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결은 약국 독점 표시, 높은 분양가격, 다른 점포에 대한 고지와 계약 체결 경위 등을 함께 고려했습니다. 그 사건에는 분양계약서가 남아 있었습니다. 이 사안에 적용할 때에는 어느 자료가 어떤 약속을 뒷받침하는지 따로 판단해야 합니다.
‘독점이라서 비싸게 샀다’는 설명은 조사할 단서가 됩니다. 다만 프리미엄을 지급한 사실에서 독점의 기간·대상 점포·변경 방법까지 곧바로 알 수는 없습니다. 시행사도 자료가 없다고 한다면, 관리주체나 다른 분양자에게 남은 자료까지 확인할 필요가 있습니다.
앞쪽 점포에도 약국 영업 제한이 적용될까요?
안쪽 점포에 독점을 약속했다는 사실과 앞쪽 점포가 그 약속에 구속된다는 사실은 구별해야 합니다. 앞쪽 점포의 분양계약, 이후 매매 과정에서 넘겨받은 의무, 유효한 관리규약, 다른 점포의 독점을 받아들였다고 볼 만한 경위를 살펴야 합니다.
앞서 본 2009다61179 판결에서는 다른 점포의 업종란이 비어 있다는 사정만으로 제한을 벗어날 수 없다고 판단했습니다. 반면 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결은 약국 독점 약속이 있었어도 다른 점포가 그 제한을 받아들였다는 근거가 부족하다고 보아 영업금지 청구를 받아들이지 않았습니다.
결국 계약서가 없다는 이유로 임대해도 안전하다고 단정하거나, 독점 분양을 했다는 이유로 건물 전체가 당연히 제한된다고 단정하기 어렵습니다. 앞쪽 점포에 의무가 생긴 근거를 찾아야 합니다. 유효한 제한을 위반하면 영업금지나 손해배상 청구가 문제 될 수 있지만, 영업금지 여부와 실제 손해의 발생·금액은 각각 판단합니다.
분쟁이 실제 가처분 절차로 이어졌다면 영업금지가처분 신청서를 받았을 때 확인할 사항을 참고하세요.
앞쪽 점포의 계약서에는 제한이 없는데 다른 점포가 독점을 주장한다면, 제이씨엘파트너스 상담에서 양쪽 계약과 관리규약을 대조하고 누구의 동의가 필요한지 확인할 수 있습니다. 가지고 있는 자료가 있다면 이를 바탕으로 전화 070-4524-0427로 약국 이전 임대차 검토를 문의해 주세요.
이전 동의서에는 새 점포와 기존 점포의 영업 범위를 정하세요
필요한 권리자가 이전에 동의하더라도 ‘약국 이전에 동의한다’는 한 문장으로 협의를 마치면 해석이 갈릴 수 있습니다. 새 점포의 약국 영업을 허용하는 것인지, 기존 점포의 독점 지정을 바꾸는 것인지, 특정 운영자에게 일정 기간만 허용하는 것인지 뜻을 정해야 합니다.
특히 약국이 떠난 안쪽 점포에 나중에 다른 약국이 들어올 수 있는지가 중요합니다. 앞쪽 점포의 영업은 허용하면서 안쪽 점포의 기존 권리는 유지할지, 두 점포 사이의 업종 제한을 어떻게 조정할지 합의서에 적어야 합니다.
대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결은 특정 점포의 동종 영업을 허용한 합의의 효력이 그 점포의 영업을 승계한 사람에게도 미친다고 보았습니다. 허용 대상 점포와 합의 범위를 분명히 해야 하는 이유입니다. 이후 매수인이나 임차인에게 무엇을 고지하고 어떤 의무를 넘겨받도록 할지도 함께 정리하는 편이 좋습니다.
동의권자의 범위는 실제 약정과 관리규약에 따라 달라집니다. 언제나 모든 소유자의 동의가 필요하다고 볼 수는 없습니다. 관리규약까지 바꿔야 한다면 집합건물법 제29조에 따른 의결 요건과 일부 소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우의 승낙 요건도 확인해야 합니다.
임대차 특약에 확인 조건과 비용 정산을 남기세요
독점 약정이 불분명한 상태에서 계약을 진행한다면, 필요한 자료 확인과 동의 확보를 계약의 이행 조건에 연결할 수 있습니다. 확인할 내용과 기한, 조건이 갖춰지지 않았을 때의 계약 종료 방법, 보증금 반환과 이미 지출한 공사비 등의 정산 범위를 구체적으로 정해야 합니다. 인테리어 공사와 입점 시점도 이 확인 절차에 맞추어 두는 것이 좋습니다.
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‘독점권 분쟁은 임차인이 모두 책임진다’는 특약을 넣어도 기존 권리자의 영업금지 청구를 막을 수 있는 것은 아닙니다. 그 특약에 따라 임대인과 임차인이 어떤 비용과 손해를 부담하는지, 임대인의 사용·수익 보장 의무에 어떤 영향을 미치는지는 별도로 해석해야 합니다. 임대인의 기본 의무는 민법 제623조도 함께 확인할 기준입니다.
상담을 준비할 때에는 다음 자료가 도움이 됩니다.
- 앞쪽·안쪽 점포의 소유관계와 현재 임대차계약
- 남아 있는 분양계약·분양 안내자료·업종 배치도
- 관리규약과 업종 변경·이전 동의에 관한 기록
- 예정 임대차 조건과 공사·이전 일정
약국 이전 제안을 받았지만 어떤 자료부터 찾아야 할지 막막하다면, 제이씨엘파트너스가 현재 약사의 소유·임차 지위와 독점 약정의 근거, 이전 합의에 담을 범위를 함께 검토합니다. 자료가 있으면 사진과 함께 이전하려는 상황을 카카오톡 상담으로 보내 주세요.
