안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
분양계약서에 업종 제한 기재가 없다면, 영업금지 가처분의 피보전권리 소명이 어렵고 기각 가능성이 높아집니다. 다만 상대방이 별도 약정서나 관리규약을 통해 업종 제한을 주장할 수 있으므로, 이 두 가지도 함께 반박해야 합니다. 저는 이 전략으로 가처분 기각 결정을 받아낸 경험이 있습니다.
이런 상황이라면 이 글이 맞습니다. 분양계약서에 업종 제한 내용이 없는데 영업금지 가처분을 받으신 분, 가처분 기각 여부를 빠르게 판단하고 싶은 분, 그리고 분양계약서 없이도 업종 제한이 효력을 가질 수 있는지 알고 싶은 분입니다.
분양계약서 기재 없음 — 피보전권리 소명의 한계
영업금지 가처분에서 상대방이 주장하는 피보전권리는 “업종 제한 의무 위반으로 인한 권리”입니다. 이 의무가 존재하려면 계약서 기재, 별도 약정, 또는 관리규약 중 하나에 근거가 있어야 합니다.
분양계약서 본문에 업종 제한이나 독점권 부여에 관한 내용이 전혀 없다면, 상대방은 피보전권리 소명의 첫 번째 장벽을 넘지 못합니다. 법원은 계약서에 없는 내용을 근거로 업종 제한 합의가 존재한다고 단정하기 어렵다고 판단합니다.
상대방의 보완 주장과 반박
별도 상가약정서 — 진위 다툼
상대방이 분양계약서 외에 별도의 상가약정서를 제출하는 경우, 그 서류의 진정 성립 여부를 다투어야 합니다. 서명한 기억이 없거나 내용이 분양 당시 설명과 다르다면, 위조 또는 변조 가능성을 주장하십시오.
진위가 확인되지 않은 약정서 하나만으로 “업종 제한에 관한 내용을 분양계약의 내용으로 하기로 하는 합의가 있었는지 확인하기 어렵다”는 것이 법원의 입장입니다.
관리규약 — 구체적 기재 없음
관리규약에 “업종을 지정할 수 있다”는 수권 조항이 있더라도, 실제로 귀하의 점포에 대한 업종이 관리규약에 기재되지 않았다면 효력이 없습니다. 이 점을 법원에 명확히 주장해야 합니다.
기각 가능성 판단 기준표
| 상황 | 기각 가능성 | 보완 필요 |
|---|---|---|
| 분양계약서에 업종 제한 없음 + 약정서 진위 다툼 가능 + 관리규약 구체적 기재 없음 | 높음 | 보전 필요성 결여도 주장 |
| 분양계약서에 없음 + 별도 약정서 서명 확인됨 | 보통 | 약정서 효력, 고지 여부 다툼 |
| 분양계약서에 없음 + 관리규약에 구체적 업종 기재됨 | 낮음 | 별도 법리 구성 필요 |
| 분양계약서에 업종 제한 기재됨 | 낮음 | 다른 전략 수립 필요 |
이 기준표에서 첫 번째 상황에 해당하신다면, 지금 바로 상담을 신청하셔서 서류를 확인해보시기 바랍니다.
보전의 필요성 결여 — 추가 논거
분양계약서 기재 부재와 별개로, 보전의 필요성도 함께 다투어야 합니다. 영업 손해는 금전 배상으로 전보될 수 있는 성질이므로, 가처분이라는 응급 수단의 긴급성이 없다는 점을 주장하십시오.
동종영업 금지 가처분은 만족적 가처분의 성격을 가지며, 법원은 이에 대해 통상 보전처분보다 훨씬 높은 소명 기준을 요구합니다. 분양계약서 기재 부재 + 약정서 진위 다툼 + 보전 필요성 결여가 모두 갖춰지면 기각 가능성이 매우 높아집니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양계약서에 업종 제한이 없으면 무조건 이기나요?
A. 강력한 방어 근거이지만 무조건 기각을 보장하지는 않습니다. 상대방의 별도 주장에 대한 반박과 보전 필요성 결여 주장을 병행해야 합니다.
Q. 상가약정서에 서명은 했지만 그런 내용이라는 걸 몰랐습니다.
A. 서명 사실이 인정되는 경우에도 그 내용의 효력, 고지 여부 등을 다툴 수 있습니다. 구체적인 사정에 따라 전략이 달라지므로 변호사 상담이 필요합니다.
Q. 관리규약은 누가 확인할 수 있나요?
A. 관리규약은 집합건물 관리사무소에 열람을 요청하거나, 구청·시청의 집합건물 관련 부서에서 확인할 수 있습니다.
Q. 가처분 기각 후 소송비용을 돌려받으려면 어떻게 하나요?
A. 소송비용확정신청을 통해 상대방에게 변호사비용의 상당 부분을 청구할 수 있습니다.
Q. 분양계약서가 없어졌습니다. 어떻게 하나요?
A. 분양사나 분양대행사에 분양계약서 사본을 요청하실 수 있습니다. 등기부등본, 분양 안내자료 등도 보조 자료로 활용됩니다.
예외 상황
분양계약서 본문에 업종 제한이나 독점권 부여가 명확히 기재된 경우, 수분양자가 직접 서명한 별도 약정서에 업종 제한이 명시된 경우, 관리규약에 특정 점포의 업종이 구체적으로 지정된 경우라면 방어 전략이 달라집니다.
감사합니다.
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
