실거주를 이유로 세입자의 계약갱신요구를 거절했는데, 사정이 생겨 집을 팔았습니다. 그런데 얼마 뒤 세입자로부터 “손해배상하라”는 내용증명이나 소장을 받는 임대인분들이 적지 않습니다.
상담을 오시는 임대인 대부분이 이렇게 말씀하십니다. “나는 실제로 살았고, 이혼 때문에 어쩔 수 없이 판 건데 왜 손해배상이냐.” 심정은 충분히 이해합니다. 다만 법정에서는 감정이 아니라 자료가 말을 합니다.
이 글은 그런 상황에 놓인 임대인이 실제로 어떻게 방어하는지, 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 직접 수행해 청구를 전부 기각시킨 사례를 중심으로 정리했습니다.
핵심 요약
- 실거주로 갱신거절 후 ‘매도’한 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 손해배상 대상이 아니라는 것이 다수 하급심 입장입니다.
- 단, 실거주 의사가 거짓이었다면 민법 제750조 불법행위가 별도로 문제 될 수 있습니다.
- 실거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있고, 인과관계 없는 비용은 배상 범위에서 빠집니다.
- 실제 사례에서 청구액 약 1,380만 원이 전부 기각(인용액 0원)됐습니다.
실거주로 갱신거절 후 집을 팔면 손해배상 책임이 있나요?
매도한 경우에는 주택임대차보호법상 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 그 집을 제3자에게 다시 ‘임대’한 경우만 손해배상 대상으로 규정합니다. ‘매도’는 이 조문에 들어 있지 않습니다.
다수 하급심은 이 조항을 매도에까지 유추적용할 수 없다고 봅니다. 다만 정당한 사유 없이 세입자를 내보낸 뒤 판 경우라면 민법상 불법행위가 별도로 문제 될 수 있어 방어의 실제 승부처는 여기에 있습니다.
정리하면 세 가지입니다.
- 매도는 제6조의3 제5항의 법정 손해배상 대상이 아니다
- 실거주 의사에 대한 증명책임은 임대인에게 있다
- 인과관계 없는 비용은 배상 범위에서 빠진다
나는 위험한가, 방어 가능한가
같은 매도라도 상황에 따라 위험도가 갈립니다.
실거주 이력이 전혀 없이 갱신을 거절하자마자 곧바로 판 경우라면 위험합니다. 처음부터 실거주 의사가 없었다고 볼 여지가 크기 때문입니다.
반대로 실제로 얼마간 거주한 뒤 이혼, 자금난, 건강 문제처럼 불가피한 사유로 판 경우라면 방어 가능성이 높습니다. 실거주가 진짜였다는 사실과 처분이 부득이했다는 사정이 함께 증명되기 때문입니다. 법원이 이 ‘정당한 사유’를 어떻게 판단하는지는 집주인의 정당한 사유 판단 기준을 정리한 글에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
결국 매도했다는 사실 하나가 아니라, 실거주 이력과 처분 사유가 결과를 가릅니다.
| 구분 | 위험한 경우 | 방어 가능성이 높은 경우 |
|---|---|---|
| 실거주 이력 | 거주 이력 없이 갱신거절 직후 매도 | 실제로 얼마간 거주한 뒤 매도 |
| 처분 사유 | 정당한 사유 없음 | 이혼·자금난·건강 등 불가피한 사유 |
| 실거주 의사 | 처음부터 없었다고 볼 여지 큼 | 진짜였다는 사실이 자료로 증명됨\ |
내 상황이 어느 쪽에 가까운지 바로 확인하고 싶다면 전화로 사건 경위를 정리해 상담하실 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 무엇을 규정하고 있나요?
이 조항은 “거짓 실거주 갱신거절”을 막기 위한 규정입니다.
임대인 또는 그 직계존비속이 실제 거주하겠다는 이유(제1항 제8호)로 갱신을 거절했으면서, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 세를 준 경우, 임대인은 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.
손해배상액은 당사자 간 예정 합의가 없으면 다음 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새로 임대해 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신거절로 세입자가 실제 입은 손해액
이 산정 방식 자체가 ‘다시 세를 준 상황’을 전제로 합니다. 새로 임대해서 차액을 챙기는 경우를 막으려는 규정이기 때문입니다.
‘매도’는 왜 손해배상 대상에서 빠지나요?
법 해석의 기본은 문언입니다. ‘임대’와 ‘매도’는 같은 말이 아닙니다.
입법 과정에서도 매도를 손해배상 대상에 넣자는 논의가 있었지만, 임대인의 재산권을 지나치게 제한한다는 이유로 최종적으로 제외됐습니다. 빠뜨린 것이 아니라 의도적으로 넣지 않은 것입니다.
한 하급심은 이를 두고, 매도까지 포함시키지 않은 것은 입법자의 의도적 선택이므로 제5항을 매도에 유추적용할 수 없다고 판단했습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 매도라도 실거주 의사가 애초에 거짓이었다면, 법원에 따라 민법 제750조 불법행위 책임을 인정하는 판결과 부정하는 판결이 함께 존재합니다. 매도했다는 사실 하나만으로 무조건 안심할 수는 없다는 뜻입니다. 이 지점은 실거주 갱신거절 후 매도의 직접 적용 여부와 불법행위 책임을 다룬 글에서 조문 적용과 판례를 나누어 정리해 두었습니다.
이 부분은 판례가 갈리는 지점이라 처분 경위와 사유를 어떻게 정리해 제출하느냐가 결과를 좌우합니다. 이미 소장을 받으셨다면 초기 대응 단계에서 한 번쯤 변호사와 방향을 점검하시길 권합니다.
| 구분 | 재임대 | 매도 |
|---|---|---|
| 제6조의3 제5항 적용 | 적용(법정 손해배상 대상) | 적용 안 됨(유추적용 불가가 다수 입장) |
| 민법 제750조 불법행위 | 정당한 사유 없으면 문제 | 실거주 의사가 거짓이면 문제(판결 갈림) |
| 결론을 가르는 요소 | 재임대 여부·차액 | 정당한 사유·인과관계 |
매도했지만 판례가 갈려 불안하다면, 처분 경위를 보내주시면 방어 가능성을 검토해 드립니다.
실거주 의사는 누가 증명해야 하나요?
실거주 사유가 진짜였는지에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다.
대법원도 임대인이 제1항 제8호(실거주)에 해당한다는 점을 증명해야 한다고 판시했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
바꿔 말하면, 임대인이 실제로 그 집에 거주한 이력이 분명하다면 세입자가 “처음부터 거짓말이었다”고 몰아붙여도 통하기 어렵습니다. 주민등록, 거주 기간, 처분에 이른 경위 같은 객관적 자료가 방어의 뼈대가 됩니다. 어떤 자료를 어떻게 준비해야 하는지는 무엇을 입증해야 할지 4가지 점검 포인트로 정리한 글에서 구체적으로 확인할 수 있습니다.
실거주 갱신거절 후 매도, 손해배상 청구가 기각된 실제 사례는? (서울남부지방법원 2023가소2***** 사건)
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임대인(피고)을 대리해 세입자의 손해배상 청구를 전부 기각시킨 사건입니다. 같은 유형에서 임대인이 내세울 수 있는 항변은 계약갱신청구권 거절 후 매매 손해배상 승소사례의 임대인 항변 3가지에서도 정리해 두었으니 함께 참고하시면 좋습니다.
임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 약 10개월간 실제로 거주했습니다. 이후 협의이혼에 따른 재산분할과 양육비를 마련하기 위해 부득이하게 집을 매도했습니다.
세입자는 이사비 약 190만 원, 중개보수 약 270만 원, 대출이자 등을 합쳐 약 1,380만 원을 배상하라고 청구했습니다. 여기에 더해 “실제로 살지 않았다”, “손해배상을 피하려 위장이혼을 했다”는 주장까지 폈습니다.
이상덕 대표변호사는 세 갈래로 방어했습니다.
- 이 사건은 재임대가 아니라 매도이므로 제6조의3 제5항이 적용되지 않는다는 점을 문언과 입법 경위로 논증했습니다.
- 이혼과 재산분할이라는 처분의 정당한 사유를 주민등록초본, 혼인관계증명서 등 객관적 자료로 입증해 “거짓 갱신거절”이라는 프레임을 무너뜨렸습니다. 이 대목에서 쟁점은 오히려 의뢰인의 사생활이었습니다. 세입자가 위장이혼을 주장하는 이상 이혼의 진정성을 보여줄 자료가 필요했지만, 사적인 내용을 어디까지 드러낼지가 고민이었습니다. 최소한의 공적 자료로 정당성을 입증하는 선에서 방향을 잡았습니다.
- 세입자가 청구한 비용의 인과관계를 끊었습니다. 이사비와 중개보수는 세입자가 언젠가는 부담했을 비용이고, 대출이자는 세입자 스스로의 선택이며 매도 시점과도 무관하다는 점을 짚었습니다.
법원은 세입자의 청구를 전부 기각했습니다. 청구액 약 1,380만 원에 맞선 결과는 인용액 0원, 즉 임대인의 방어 성공이었습니다.
이처럼 같은 “갱신거절 후 처분” 사건이라도, 처분이 임대냐 매도냐, 사유가 정당하냐, 청구 항목에 인과관계가 있느냐에 따라 결론이 완전히 달라집니다.
우리 사건과 비슷한 상황인지 확인하고 싶다면, 사건 경위를 정리해 승소 가능성을 상담하실 수 있습니다.
손해배상 소송에서 임대인은 어떻게 방어하나요?
실무에서 방어는 대체로 네 단계로 진행됩니다.
- 처분 형태 특정 — 재임대인지 매도인지에 따라 제5항 적용 여부가 갈립니다. 어쩔 수 없이 재임대한 경우라면, 직계존비속의 실거주 같은 정당한 사유가 있었는지를 함께 살핍니다.
- 정당한 사유 입증 — 실거주 이력과 처분의 불가피성(가족 사정, 자금, 건강 등)을 객관적 자료로 뒷받침합니다.
- 인과관계 차단 — 세입자가 어차피 지출했을 비용이나 스스로 선택한 채무는 매도행위와 분리합니다.
- 손해액 다툼 — 설령 책임이 일부 인정되더라도 감액이나 과실상계를 주장합니다.
이 네 가지는 소송 초기에 증거로 확정할수록 유리합니다. 시간이 지나 자료가 흩어지면 방어할 수 있는 카드가 줄어듭니다. 이미 소장을 받으셨다면 소장을 받았을 때 대응법 3단계에서 순서를 먼저 확인해 보시고, 대응 방향을 잡는 단계에서 제이씨엘파트너스에 상담을 요청해 보시길 권합니다.
소송 초기 증거 정리가 승패를 가릅니다. 받으신 내용증명·소장 사진을 보내 방향을 잡아보세요.
자주 묻는 질문
Q. 실거주로 갱신거절 후 집을 팔면 손해배상 책임이 있나요? 매도는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 손해배상 대상이 아니라는 것이 다수 하급심 입장입니다. 다만 실거주 의사가 거짓이었다면 민법상 불법행위가 별도로 문제 될 수 있습니다.
Q. 재임대와 매도는 손해배상에서 어떻게 다른가요? 재임대는 제5항의 법정 손해배상 대상입니다. 매도는 이 조항이 적용되지 않고, 정당한 사유 유무에 따라 결론이 달라집니다.
Q. 세입자는 언제까지 손해배상을 청구할 수 있나요? 불법행위에 따른 손해배상은 통상 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 행위가 있은 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 사안에 따라 기산점이 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다.
Q. 세입자가 청구한 대출이자까지 물어줘야 하나요? 대출이자는 세입자 본인의 선택으로 부담한 비용인 경우가 많습니다. 매도행위와 상당인과관계가 없으면 배상 범위에서 제외될 수 있습니다.
Q. 실거주 의사는 누가 증명하나요? 실거주 사유의 증명책임은 임대인에게 있습니다. 실제 거주 이력을 객관적 자료로 제시하는 것이 핵심입니다.
Q. 이미 소장을 받았습니다. 청구를 기각시킬 수 있나요? 처분 형태, 정당한 사유, 인과관계라는 세 요소가 갖춰지면 전부 기각도 가능합니다. 실제로 위 사례에서 청구가 전부 기각됐습니다. 다만 사건마다 사실관계가 다르므로 초기 검토가 중요합니다.
참고로 반대편, 즉 세입자 입장이라면 실거주가 거짓이었다는 정황과 실제 손해를 입증하는 것이 관건입니다. 같은 조문을 두고 양측의 입증 방향이 정반대인 셈입니다.
계약갱신거절 손해배상 소송은 처분 경위와 증거를 어떻게 정리하느냐에서 승패가 갈립니다. 비슷한 상황이라면 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사에게 사건 경위를 정리해 상담을 요청하시기 바랍니다.
