[성공사례] 계약갱신청구권 거절 후 매매 손해배상 승소사례로 보는 임대인 항변 3가지와 대응법

핵심 요약

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 실제로는 제3자에게 매도한 경우에도 손해배상을 받을 수 있습니다.
근거는 주택임대차보호법 제6조의3이 아니라 민법 제750조 불법행위이며, 이것이 법원 실무의 대체적 경향입니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리해 손해배상 청구 전부승소한 사례가 있습니다. (인천지방법원 2023가소**** 판결)

임대인이 “내가 들어와 살겠다”며 계약갱신을 거절해 어쩔 수 없이 이사를 했는데, 알고 보니 그 집을 팔아버렸다면 어떻게 해야 할까요. 법에는 “임대”한 경우만 적혀 있어 매매는 배상을 못 받는 것 아니냐는 걱정이 많습니다.

결론부터 말씀드리면, 매매의 경우에도 손해배상을 받을 수 있습니다. 이 글에서는 제이씨엘파트너스가 실제로 대리해 전부승소한 사례를 통해 매매 사안에서 임대인의 항변을 어떻게 무너뜨렸고 무엇을 준비해야 이길 수 있는지까지 짚어드리겠습니다.

실거주 갱신거절 후 매도했는데, 손해배상 받을 수 있나요?

실거주 갱신거절 후 임대와 매매 모두 손해배상 책임이 인정되는 법적 경로 비교도

받을 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로는 살지 않고 제3자에게 집을 판 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 갱신거절 후 제3자에게 “임대”한 경우만 명시하고 있습니다. 그래서 “매매는 규정이 없어 안 된다”고 오해하기 쉽습니다.

실제로 상담을 오시는 분들 중 상당수가 “매매라 규정이 없어 안 된다더라”는 말을 어디선가 듣고 반쯤 포기한 상태로 찾아오십니다. 그러나 법원은 매매의 경우에도 정당한 사유 없는 갱신거절 자체를 민법 제750조의 불법행위로 보아 배상책임을 인정하는 것이 실무의 대체적 경향입니다. 조문에 “임대”만 적혀 있다는 이유로 매매를 빠져나가게 두면 임차인 보호라는 법의 취지가 무너지기 때문입니다.

손해배상이 인정되기 위한 3가지 요건

실무에서 배상책임이 인정되려면 대체로 세 가지가 확인되어야 합니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했어야 합니다.
실제로는 거주하지 않고 제3자에게 매도(또는 임대)했어야 합니다.
그로 인해 임차인에게 이사비용, 중개수수료, 오른 임차료 같은 구체적 손해가 생겼어야 합니다.

이 세 가지가 맞아떨어진다면 소송을 검토해볼 사안입니다. 본인 상황이 여기에 해당하는지 애매하다면 제이씨엘파트너스에 사건 내용을 정리해 문의해 보시길 권합니다.

[실제 승소사례] 인천지방법원 판결 — 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인(원고)을 대리해 손해배상 청구 전부승소를 이끌어낸 사건입니다. (인천지방법원 2023가소**** 판결)

사건 개요

의뢰인은 인천의 한 아파트에 보증금 2억여 원으로 살던 임차인이었습니다. 계약갱신청구권을 행사해 계속 거주하려 했지만, 임대인은 “실거주하겠다”며 선제적으로 갱신을 거절했습니다.

의뢰인이 “정말 들어와 사시는 게 맞느냐”고 여러 차례 확인했고, 임대인은 그때마다 실거주가 맞다고 답했습니다. 의뢰인은 그 말을 믿고 계약이 끝날 때 집을 비웠습니다.

그런데 퇴거 후 등기부등본을 떼어보니 임대인은 실거주가 아니라 제3자에게 집을 매도한 상태였습니다. 매매를 성사시키려 실거주를 내세워 갱신청구권을 무력화한 것입니다.

쟁점: “매매는 임대와 달라 배상책임이 없다”는 임대인 측 항변

임대인 측은 두 가지로 맞섰습니다. 하나는 “법에 임대만 규정되어 있으니 매매는 손해배상 대상이 아니다”라는 주장이었고, 다른 하나는 “임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았다”는 주장이었습니다.

이상덕 대표변호사는 먼저 등기부상 매도 시점과 임대인의 실거주 주장이 정면으로 어긋난다는 점을 짚었습니다. 실거주하겠다던 사람이 실제로는 그 시기에 집을 팔았다는 사실 자체가 갱신거절의 진정성을 무너뜨리는 결정적 대목이었습니다.

여기에 매매의 경우에도 임차인의 갱신청구권과 대항력이 무력화되는 것은 임대와 다르지 않으며, 오히려 소유권까지 넘어가 비난 가능성이 더 크다는 점을 다수 하급심 판례로 뒷받침했습니다. 갱신청구권 미행사 항변에 대해서도, 임대인이 실거주를 이유로 먼저 갱신거절권을 행사하면 임차인의 갱신청구권은 그 자체가 봉쇄된다는 법리로 대응했습니다. 임차인에게 형식적인 권리 행사를 요구하는 것은 불필요한 절차를 강요하는 데 지나지 않는다는 취지입니다.

판결 결과: 청구 전부 인용, 전부승소

법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 임대인은 원고에게 손해배상금 전액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 선고되었고, 소송비용도 임대인이 부담하게 되었습니다.

배상 항목에는 임차인이 실제로 지출한 손해가 폭넓게 반영되었습니다.

이사업체 비용
이사용 엘리베이터 이용료
부동산 중개수수료
입주청소비
에어컨 설치비
새 임대차계약으로 추가 부담하게 된 월세

임대인이 뒤늦게 꺼낸 원상복구비 공제 주장도 받아들여지지 않았습니다. 이사한 지 한참 지나 소송이 시작되고 나서야 배상액을 깎아보려 꺼낸 카드였고, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

이 판결이 의미 있는 이유

“매매라서 안 된다”는 임대인의 논리를 정면으로 깨뜨린 사례라는 점에서 의미가 큽니다.

명문 규정이 없다는 이유로 지레 포기하는 임차인이 적지 않습니다. 그러나 이 사건은 법리 구성과 판례 정리를 통해 매매 사안에서도 전부승소가 가능하다는 것을 실제로 보여주었습니다.

비슷한 상황이라면 규정이 없다고 단정하기 전에 사건 검토부터 받아보시길 권합니다.

왜 매매의 경우에도 손해배상 책임이 인정되나요?

핵심은 임차인의 주거권을 보호하려는 법의 취지에 있습니다. 임대든 매매든 임차인의 갱신청구권을 부당하게 침해했다는 본질은 같기 때문입니다.

주택임대차보호법 제6조의3의 입법 취지

계약갱신청구권은 임차인이 최소 4년(2+2)의 안정적 거주를 보장받도록 도입된 제도입니다. 임차인이 갱신을 요구하면 정당한 거절 사유가 없는 한 계약은 같은 조건으로 갱신됩니다.

임대인의 실거주는 이 갱신청구권을 막을 수 있는 강력한 사유입니다. 임차인은 임대인이 실거주한다고 하면 그 말을 믿고 나갈 수밖에 없습니다. 이 믿음을 저버리고 집을 팔아 이익을 챙긴다면 “임대”라는 문구가 없다는 이유만으로 책임을 면할 수는 없다는 것이 법원의 판단입니다.

참고로 임차인의 갱신청구권은 일방적 의사표시로 계약을 갱신시키는 형성권이고, 임대인의 실거주 갱신거절권은 이를 선제적으로 봉쇄하는 성질을 가집니다. 그래서 임차인이 갱신청구권을 실제로 행사했는지와 무관하게 배상 문제가 생길 수 있습니다.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 — 실거주 의사의 증명책임은 임대인에게

대법원 2022다279795 판결 실거주 의사 진정성 판단 6가지 기준 체크리스트

이 판결은 건물인도 사건으로 본 사안과 직접적인 사실관계는 다릅니다. 다만 “실거주 갱신거절”의 진정성을 어떻게 판단하는지에 대한 대법원의 기준을 담고 있어 손해배상 사건에서도 원용됩니다.

대법원은 실거주하려는 사유에 해당한다는 점의 증명책임이 임대인에게 있다고 보았습니다. 단순히 “살겠다”고 말한 것만으로는 부족하고, 그 의사가 진정한 것임을 통상적으로 수긍할 수 있는 사정이 인정되어야 한다고 했습니다.

판단 요소로는 다음을 종합한다고 밝혔습니다.

임대인의 주거 상황
가족의 직장·학교 등 사회적 환경
실거주 의사를 갖게 된 경위
갱신거절 전후의 사정
실거주 의사와 모순되는 언동의 유무
이사 준비의 유무와 내용

바꿔 말하면, 갱신거절 직후 집을 매물로 내놓거나 매도한 정황은 실거주 의사가 진정하지 않았다는 유력한 근거가 됩니다. 법원이 임대인의 ‘정당한 사유’를 구체적으로 어떻게 판단하는지는 집주인의 실거주 정당성 판단 기준을 총정리한 글에서 사례별로 확인할 수 있습니다.

하급심 판례 동향

매매 사안에서 배상책임을 인정한 하급심이 꾸준히 쌓이고 있습니다.

대표적으로 대전지방법원 2022나119150 판결은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 집을 매도한 사안에서, 제6조의3 제5항을 직접 적용하기는 어렵더라도 정당한 사유 없는 갱신거절은 민법상 손해배상책임을 면할 수 없다고 판단했습니다. 이 판결은 대법원에서 상고기각으로 확정되었습니다.

매매의 경우 제6조의3이 직접 적용되는지, 왜 민법상 불법행위로 접근하는지는 실거주 갱신거절 후 매도했을 때의 직접 적용 여부와 불법행위 책임을 정리한 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

이렇듯 “매매라 배상 못 받는다”는 임대인 측 논리는 최근 실무에서 설득력을 잃고 있습니다.

임대인이 자주 내세우는 핑계와 대응

실거주 갱신거절 사건을 다루다 보면 임대인이 꺼내는 항변이 비슷하게 반복됩니다. 미리 알아두면 당황하지 않고 대응할 수 있습니다.

임대인의 핑계	대응 포인트
“실거주하려다 사정이 바뀌었다”	갱신거절 직후 집을 팔거나 세를 준 정황이 있다면, 애초에 진정한 실거주 의사가 없었다고 볼 여지가 큽니다. 사정 변경을 입증할 책임도 임대인에게 있습니다.
“구두로 이사에 합의했다”	임차인이 이사 계획을 언급했더라도, 그것은 임대인의 실거주 통보 때문에 어쩔 수 없이 세운 계획인 경우가 대부분입니다. 합의라기보다 통보를 받아들인 것에 가깝습니다.
“원상복구비를 공제하겠다”	앞선 승소사례처럼 소송이 시작된 뒤에야 뒤늦게 나오는 경우가 많습니다. 통상적인 자연 마모를 넘는 특별한 손상이 입증되지 않으면 공제는 인정되기 어렵습니다.

이런 항변에 어떻게 맞설지는 증거 상황에 따라 달라집니다. 사건 내용을 정리해 상담받으면 대응 방향을 구체적으로 잡을 수 있습니다.

손해배상액은 어떻게, 얼마나 산정되나요?

산정 방식은 크게 두 갈래입니다. 임대의 경우는 법정 기준이 있고, 매매의 경우는 실제 손해를 합산하는 방식이 주로 쓰입니다.

구분	산정 방식
임대의 경우 (법정 기준)	다음 중 큰 금액 — ① 갱신거절 당시 월차임의 3개월분 ② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분 ③ 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액
매매의 경우 (실무상 산정)	임차인이 실제로 지출한 손해를 항목별로 인정 (이사업체 비용·엘리베이터 이용료·중개수수료·입주청소비·에어컨 설치비·추가 부담 월세 등)

법정 기준 (임대의 경우)

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 임대인이 갱신거절 후 제3자에게 임대한 경우의 배상액을, 당사자 간 합의가 없다면 다음 중 큰 금액으로 정합니다.

하나는 갱신거절 당시 월차임의 3개월분입니다. 다른 하나는 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분입니다. 여기에 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액이 더 크다면 그 금액이 기준이 됩니다. 세 가지 금액을 실제 숫자로 어떻게 계산하는지는 제6조의3 제6항 손해배상액 계산법을 정리한 글에 예시와 함께 담아두었습니다.

매매의 경우 실무상 산정

집을 팔아버린 경우에는 “제3자에게 임대해 얻은 차임”이라는 기준을 그대로 쓰기 어렵습니다. 그래서 법원은 임차인이 실제로 지출한 손해를 항목별로 인정하는 방식을 주로 씁니다.

앞서 소개한 승소사례에서도 이사업체 비용, 엘리베이터 이용료, 중개수수료, 입주청소비, 에어컨 설치비, 새 계약으로 추가 부담한 월세가 배상 항목으로 인정되었습니다.

결국 갱신거절만 아니었다면 나가지 않았을 돈을 영수증과 함께 얼마나 촘촘히 정리하느냐가 배상액을 가릅니다. 어떤 항목을 얼마까지 청구할 수 있는지는 사안마다 달라, 지출 내역을 정리해 상담받는 것이 정확합니다.

승소하려면 어떤 증거를 확보해야 하나요?

증거의 핵심은 두 가지입니다. “실거주가 거짓이었다”는 점, 그리고 “그로 인해 손해를 입었다”는 점을 입증하는 데 있습니다. 특히 임대인이 실거주를 내세운 뒤 다시 세를 놓은 사례라면, 어떤 자료를 증거로 모아야 하는지 실전 관점에서 정리한 글을 함께 참고하시면 좋습니다.

증거 체크리스트

갱신거절 통지서 (문자·카카오톡·내용증명·통화 녹취)

등기부등본상 매도 시점

실거주 의사와 모순되는 임대인의 언동

갱신거절 통지서

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실을 남긴 자료가 출발점입니다. 문자, 카카오톡 대화, 내용증명, 통화 녹취 등이 여기에 해당합니다.

특히 “정말 실거주가 맞느냐”는 확인에 임대인이 그렇다고 답한 기록은 나중에 결정적 증거가 됩니다.

등기부등본상 매도 시점

퇴거 후 등기부등본을 발급받아 소유권이 언제, 누구에게 넘어갔는지 확인해야 합니다. 갱신거절 직후 또는 얼마 지나지 않아 매도된 정황은 실거주 의사가 없었음을 보여줍니다.

실거주 의사와 모순되는 임대인의 언동

갱신거절 무렵 집을 부동산에 내놓았다거나 매수 희망자에게 집을 보여준 정황이 있다면, 이 역시 유력한 자료입니다. 앞서 본 대법원 판단 기준과도 직접 연결됩니다.

이 자료들은 시간이 지나면 확보하기 어려워집니다. 이사 직후 이상한 낌새를 느꼈다면 되도록 빨리 정리해두는 것이 좋습니다.

소송은 언제까지, 어떤 순서로 진행되나요?

손해배상 청구에는 기한이 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 실거주가 거짓이었음을 알게 되었다면 늦지 않게 움직이는 것이 안전합니다.

절차는 대체로 다음 흐름으로 진행됩니다.

내용증명으로 배상을 요구합니다.
임대인이 응하지 않으면 소를 제기합니다.
임대인이 책임을 인정하고 금액만 다투는 경우에는 조정이나 화해권고결정으로 마무리되기도 합니다.

다만 모든 사건이 이기는 것은 아닙니다. 임대인이 갱신거절 후 실제로 상당 기간 거주한 사실이 확인되거나 손해를 입증할 자료가 부족하면, 청구가 기각되거나 감액될 수 있습니다. 그래서 소송 전에 승소 가능성과 예상 배상 범위를 냉정하게 따져보는 과정이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약갱신청구권을 실제로 행사하지 않았어도 손해배상 청구가 가능한가요?

가능한 경우가 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 먼저 갱신거절 의사를 명백히 밝혀 임차인이 갱신 요구를 따로 하지 않게 된 상황이라면, 법원이 이를 임대인의 불법행위로 보아 민법상 배상책임을 인정한 사례가 있습니다. 다만 이 쟁점은 하급심 판단이 갈리는 부분이라 사안별 검토가 필요합니다.

Q. 소송 기간과 비용은 어느 정도 걸리나요?

사안의 다툼 정도와 법원 사정에 따라 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 쟁점이 비교적 명확한 소액 사건은 상대적으로 빠르게 진행되기도 합니다. 예상 기간과 비용은 사건 내용을 본 뒤 안내받는 것이 정확합니다.

Q. 임대인이 아니라 매수인(새 집주인)에게도 책임을 물을 수 있나요?

원칙적으로 배상책임을 지는 쪽은 허위 실거주로 갱신을 거절한 종전 임대인입니다. 다만 임대인 지위를 승계한 매수인이 실제 거주하려는 경우에는 매수인도 갱신거절을 할 수 있다는 것이 대법원 입장(2021다266631 판결)이라, 구체적 사실관계에 따라 책임 주체가 달라질 수 있습니다.

Q. 화해권고결정이나 조정으로 끝나는 경우도 있나요?

있습니다. 임대인이 책임을 인정하고 배상 범위만 다투는 경우 조정이나 화해권고결정으로 마무리되기도 합니다. 소송이 반드시 판결까지 가는 것은 아니며, 어떤 방식이 유리한지는 상대의 태도와 증거 상황에 달려 있습니다.

실거주 갱신거절 손해배상, 변호사 없이 혼자 소송할 수 있을까요?

혼자 진행하는 것이 불가능하지는 않지만, 실무에서는 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승패는 입증에 달려 있고, 그 부담이 임차인에게 있기 때문입니다.

실거주가 거짓이었다는 점, 그로 인해 구체적 손해가 발생했다는 점을 임차인이 증거로 세워야 합니다. 임대인은 “매매라 규정이 없다”, “갱신청구권을 행사하지 않았다”, “원상복구비를 공제하겠다”는 식의 항변을 반복하는데, 여기에 대응하려면 판례와 법리를 짜임새 있게 구성해야 합니다. 소송이 실제로 어떤 절차로 진행되고 입증책임이 어떻게 배분되는지는 실거주 갱신거절 손해배상의 소송 절차와 입증책임을 정리한 글에서 단계별로 확인할 수 있습니다.

앞서 소개한 인천지방법원 사건에서 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 전부승소를 이끌어낸 것도, 매매 사안의 법리와 형성권·형성반권 구조를 정리해 임대인의 항변을 하나씩 무너뜨렸기 때문입니다.

실거주를 믿고 나왔는데 집이 팔린 것을 확인하셨다면, 혼자 고민하기보다 사건 내용을 정리해 상담받아 보시길 권합니다. 통지 기록과 등기부등본, 지출 내역을 갖춰 제이씨엘파트너스에 문의하시면 승소 가능성과 예상 배상 범위를 구체적으로 검토해 드립니다.

참고자료

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