전세 계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 보증금을 돌려받으려면, 계약이 언제 끝났는지 확인하는 일이 중요합니다. 이 사건에서는 소장에 해지 의사를 표시했습니다. 법원은 소장 송달일과 그 뒤 3개월이 지났는지를 기준으로 계약 종료를 판단했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사는 임차인을 대리해 보증금 2억 6,000만 원 전액을 지급하라는 판결을 받았습니다. 계약이 갱신된 상태에서 어떻게 종료가 인정됐는지, 보증금 반환을 준비하는 임차인이 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
묵시적 갱신 후 강제경매 통보를 받은 임차인
의뢰인은 임대인과 주택 임대차계약을 맺고 거주해 왔습니다. 2022년 계약을 다시 체결했을 때 보증금은 2억 6,000만 원이었고 계약 기간은 2022년 4월 18일부터 2024년 4월 18일까지였습니다. 이후 당사자들의 갱신거절 등의 통지 없이 기간이 지나 계약은 묵시적으로 갱신됐습니다.
그 상태에서 의뢰인은 2024년 10월경 법원으로부터 거주 중인 주택 등에 관한 강제경매개시결정을 통보받았습니다. 의뢰인은 이와 같은 사정을 이유로 보증금 반환소송을 제기하면서 소장에 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시했습니다.
소장에 담은 해지 의사, 송달 후 3개월이 핵심이었습니다
묵시적으로 갱신된 주택 임대차계약에서는 임차인이 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 계약이 자동으로 이어졌더라도 이 규정에 따라 종료 시점을 판단할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2
계약이 종료된 뒤에도 새 임차인을 구하지 못했다며 반환을 미룬 별도 사건은 새 임차인 미확보 주장을 받아들이지 않은 보증금 반환 판결에서 확인할 수 있습니다.
갱신 뒤 해지 통지와 보증금 반환을 더 살펴보고 싶다면 갱신된 전세 계약의 중도해지 안내를 함께 참고해 주세요.
이 사건에서 해지 의사는 소장에 기재됐습니다. 해지 의사를 담은 소장의 사본이 임대인에게 송달된 날은 2024년 12월 16일이었습니다. 법원은 이 날 임대인에게 해지 의사가 전달됐다고 보고 3개월이 지난 2025년 3월 16일경 계약이 종료됐다고 판단했습니다.
변론이 끝난 2025년 4월 25일에는 이미 해지의 효력이 발생한 상태였습니다. 법원은 이러한 계약 종료를 근거로 임대인의 보증금 반환 의무를 인정했습니다.
소장 송달이 아닌 문자 해지 통지로 계약 종료가 인정된 보증금 반환 판결에서는 통지 도달일과 임대인의 2년 연장 합의 주장이 함께 다뤄졌습니다.
법원은 보증금 2억 6,000만 원 전액 지급을 명했습니다
서울중앙지방법원은 2025년 5월 16일 임대인에게 보증금 2억 6,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 의뢰인의 보증금 반환 청구가 전부 받아들여진 결과입니다.
소송비용도 임대인이 부담하도록 했고 보증금 지급을 명한 부분에는 가집행 선고가 포함됐습니다.
서울중앙지방법원 2024가단***** 판결. 당사자와 주택 소재지는 개인정보 보호를 위해 익명화했습니다.
이미 해지를 통지했지만 계약 종료일을 계산하기 어렵다면, 통지 내역을 바탕으로 보증금 반환 청구 시점을 검토해 볼 수 있습니다. 제이씨엘파트너스로 전화상담을 문의해 주세요.
보증금 반환을 준비할 때 확인할 자료
계약서에 적힌 만기만으로 현재 계약 상태를 판단하기는 어렵습니다. 계약이 어떻게 갱신됐는지, 이후 해지 의사를 어떻게 전달했는지를 함께 살펴야 합니다. 검토에 도움이 되는 자료는 다음과 같습니다.
- 최초 계약서와 이후 다시 작성한 계약서
- 보증금 지급 내역과 증액분 지급 자료
- 해지 의사를 전달한 문자·카카오톡·내용증명 등 통지 내역과 도달을 확인할 자료
- 경매 통보를 받은 경우 해당 통보 자료
상담을 문의할 때에는 계약 기간, 갱신 경위, 해지 통지 여부를 먼저 설명해 주세요. 관련 자료를 바탕으로 계약이 종료됐는지, 보증금 반환을 언제 청구할 수 있는지와 필요한 대응을 검토할 수 있습니다.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2025년 5월 16일 선고 2024가단***** 판결
- 주택임대차보호법 제6조 — 계약의 갱신
- 주택임대차보호법 제6조의2 — 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
