누수 보상 과다 요구, 어디까지 들어줘야 하나, 9가지 청구 항목별 법원 기준

아랫집에서 도배비·마루 교체비·가구 값·숙박비를 함께 요구한다면, 총액보다 항목별 근거를 먼저 확인해야 합니다. 누수로 생긴 손해인지, 복구에 필요한 범위인지, 금액을 뒷받침할 자료가 있는지를 나눠 보세요. 원인과 책임 자체가 다투어지는 상황이라면 윗집 책임이 바로 확정되는 것은 아니라는 글에서 그 쟁점부터 확인하세요.

문제는 그 선을 어디서 긋느냐입니다. 상담에서 만나는 윗집 소유자 대부분은 배상 자체를 거부하지 않습니다. 원인도 인정했고 배관도 고쳤습니다. 아랫집이 내민 견적서에 젖지 않은 방과 10년 된 장롱과 3주치 호텔비가 함께 적혀 있을 때 어디까지가 내 책임인지 몰라 답을 못 하고 있을 뿐입니다.

이 글은 그 견적서를 항목별로 나누는 기준을 다룹니다. 누수 책임 자체와 보상 항목의 전체 범위는 누수 손해배상 총정리에서 정리했으니 여기서는 상대방의 구체적인 청구가 과한지를 판단하는 데 집중합니다.

이 글의 핵심

청구서에서 먼저 확인할 세 가지는 손상된 범위, 필요한 복구 방법, 항목별 금액의 근거입니다.
전체 교체나 추가 비용이 포함됐다면 왜 필요한지 설명과 자료를 요청하세요. 아래 판결 사례의 인정 비율은 각 사건의 결과이며, 다른 사건에 그대로 적용되는 기준표는 아닙니다.
처음부터 “실제 손해”와 “호의”를 서면으로 구분해 두면 이후 협상과 소송의 기준선이 생깁니다.

아랫집 누수 과다청구 예시, 젖은 부위와 전체 도배·가구 교체·호텔비 청구 항목 비교

청구 항목 검토에서 합의·소송 대응으로 이어가려면 누수 배상청구 대응과 소송 방어 안내를 확인하세요.

누수 보상 과다 요구, 법원은 어디까지 인정하나요?

복구비를 검토할 때에는 실제 손상 범위와 필요한 공사를 확인합니다. 숙박비 등 다른 항목이 포함돼 있다면 누수 때문에 발생한 비용인지, 왜 필요했고 얼마가 들었는지도 따져야 합니다. 아래 사례에서 법원은 그 범위를 넘는 항목을 빼거나 노후 정도를 반영해 비율로 줄였습니다.

젖은 부위의 복구비가 500만 원이면 그 500만 원은 과다가 아닙니다. 젖지 않은 방의 도배비 30만 원이 과다입니다. 금액의 크기는 기준이 되지 못합니다. 법원은 실제 손상 범위와 원상회복에 필요한 비용을 넘어섰는지를 봅니다.

아래 표는 상담에서 반복되는 아홉 가지 요구를 법원이 어떻게 처리했는지 정리했습니다. 판례는 모두 원문을 확인했고 각 항목의 근거는 이어지는 섹션에서 설명합니다.

아랫집의 요구	법원이 인정한 범위	과다로 본 부분	대표 사례
집 전체 도배	젖은 방·부위 도배비(노후 시 60~70%)	색 맞춤용 나머지 방	서울중앙지법 2016나84193
집 전체 마루 교체	손상 부위와 구조상 연결된 공간	분리된 침실 등	전주지법 2022나2639
가구·가전 새 제품 값	신품가에서 사용기간만큼 감가(10~80%)	사용연수 경과분, 업그레이드분	대법원 2009다24415
기존 곰팡이·결로·노후	이번 누수로 생긴 부분	잔존가치 없는 노후품, 기존 손상	의정부지법 2021나215962
확인 안 된 가전 교체	손상·고장 증빙이 있는 것	영수증만 있는 것	서울남부지법 2025나52070
고급 자재·특정 업체 견적	기존과 동등한 수준의 복구비	무관 공사, 업그레이드	서울중앙지법 2020가단5296409
보험금 받은 항목 재청구	보험금으로 못 받은 나머지	보험금 받은 항목	대법원 2017다239014
장기 호텔비·이사비	공사기간 상당 숙박·보관비	공사기간 초과분, 식비	수원지법 안양지원 2024가단102415
재발 대비금·집값 하락분	없음	전부	의정부지법 고양지원 2023가단74082

처음에 “다 해드리겠다”고 말했는데, 그 말이 배상 약속이 되나요?

금액과 범위가 없는 사과성 발언은 배상 약정이 아닙니다. 상대가 항목과 금액을 적어 보낸 요구에 “네, 그렇게 하겠습니다”라고 답하면 그때는 그 한 줄이 승낙이 될 수 있습니다.

계약이 성립하려면 청약이 계약 내용을 정할 수 있을 만큼 구체적이어야 합니다. “책임지겠다”는 말이 녹음까지 되어 있었는데도 서울중앙지법은 이행 시기와 방법이 특정되지 않았다는 이유로 약정을 부정했습니다(2025. 5. 13. 선고 2024가단5135816). 분양 상담 사건이지만 금액과 범위가 없는 말은 약속이 아니라는 기준은 누수 현장의 첫 대화에도 같습니다.

상대가 “10월 31일까지 비우니 보증금을 정산해 달라”고 날짜와 요구를 특정해 문자를 보냈습니다. 여기에 “차질없이 진행해 드리겠다”고 답한 것은 승낙으로 인정됐습니다(수원지법 2018. 9. 18. 선고 2017가단538502). 상가 임대차 사건이지만 구조는 같습니다. 요구가 특정된 뒤의 긍정 답변은 위험합니다.

실무에서 더 자주 문제가 되는 쪽은 약정 성립 여부가 아닙니다. 미안한 마음에 넓게 약속하거나 넓게 지급하고 나면 나중에 어느 부분이 실제 손해였고 어느 부분이 호의였는지 아무도 구분하지 못합니다.

공개된 상담 사례를 보면 패턴이 같습니다. 윗집이 누수공사와 도배, 장판 교체까지 460만 원을 부담해 마무리했는데 몇 달 뒤 가구 손상과 넘어진 부상까지 추가로 청구받았습니다. 다른 사례에서는 공사와 가구 비용으로 2,000만 원 넘게 지급한 뒤 2,500만 원의 추가 소송을 당했고 법원은 200만 원 지급으로 화해를 권고했습니다.

두 사례 모두 처음에 “젖은 부위 복구비는 이만큼이고, 그 외 이 항목은 호의로 부담한다”는 구분이 없었습니다. 그 구분이 없으면 상대는 지급받은 총액을 기준선으로 삼고 법원은 어디까지가 손해였는지 다시 계산해야 합니다.

법원도 같은 대목을 짚었습니다. 수원지법 안양지원 2025. 1. 10. 선고 2024가단102415 판결은 교섭이 결렬된 원인으로 “피고가 손해를 과소평가한 것”과 “원고 역시 손해를 다소 과장한 것”을 나란히 들었고 그 결렬을 위자료 사유 중 하나로 삼았습니다. 피고가 사고 책임 자체를 부정하지 않은 사정은 참작됐습니다.

핵심 정리

금액과 범위가 없는 사과성 발언은 배상 약정이 아닙니다.
요구가 특정된 뒤의 긍정 답변은 위험합니다.
구분 없이 지급하면 상대는 지급받은 총액을 기준선으로 삼습니다.

누수 가해자가 아랫집에 보내는 답장 문자 예시, 위험한 표현과 안전한 표현 비교

벽지 일부만 젖었는데 집 전체 도배를 요구하면 해줘야 하나요?

젖은 방과 부위의 도배비가 원칙입니다. 색을 맞추기 위한 나머지 방 도배비는 법원이 인정하지 않았습니다.

윗집 배관 누수로 아랫집 안방과 거실 벽지가 젖은 사건에서 아랫집은 집 전체를 같은 벽지로 도배해 살았으니 전체를 새로 할 수밖에 없다고 주장했습니다. 법원의 답은 이랬습니다.

일부 방실의 벽지만이 훼손되었음에도 벽지의 동일성을 위해 집 전체를 새로 도배한다는 것은 쉽게 받아들이기 힘든 점 (서울중앙지법 2017. 8. 18. 선고 2016나84193 판결)

인정된 금액은 도배비와 곰팡이 제거비의 70%였습니다. 아랫집이 청구한 전체 금액의 17%만 인정됐고 소송비용의 6분의 5를 아랫집이 부담했습니다.

법원이 부분도배비를 직접 계산한 적도 있습니다. 수원지법 안산지원은 아랫집이 낸 집 전체 도배 영수증 90만 원을 “손해액으로 인정하기에 적절하지 아니하다”고 하고 손상 면적을 감안해 부분도배비를 1회당 45만 원으로 정했습니다(2015가소44339, 대법원까지 확정). 2025년 판결에서도 아랫집이 “천장만 새로 도배하는 것은 부당하다”며 침실 나머지 벽면 도배비를 청구했지만 증거 부족으로 배척됐습니다(수원지법 안양지원 2024가단102415).

물이 여러 방에 퍼진 경우는 다릅니다. 거실과 각 방 천장·벽체에 광범위하게 누수가 난 사건에서는 전 세대 도배를 손해로 인정하되 직접 손상이 없는 부분의 작업분을 이유로 20%를 감액했습니다(전주지법 2021나6283). 서울중앙지법 2020가단5296409 사건에서는 법원 감정이 “도배지 전체 철거 후 재시공”을 필요한 보수로 봤습니다.

기준은 실제로 젖은 범위입니다. 한 방만 젖었으면 한 방, 여러 방에 번졌으면 그 방들까지입니다.

그래서 통보 당일 젖은 범위를 찍어 두는 것이 이 항목에서 가장 중요합니다.

“부분 도배는 이색이 생긴다”는 주장에는 어떻게 답하나요?

이색 자체는 법원이 전체 도배의 근거로 삼지 않았습니다. 벽지가 단종되어 부분 시공으로는 현저한 이질감이 남는다는 점이 입증되면 판단이 달라질 수 있습니다.

주방 마루 약 6㎡가 오염되어 교체했더니 주변과 색이 약간 달라졌습니다. 피해자는 이색을 이유로 주방과 거실, 침실까지 전체 재시공비를 청구했습니다. 항소심은 훼손 부위 교체비만 인정하고 “훼손되지 아니한 기존 주방 및 마루바닥, 나아가 침실까지 포함한 전체를 재시공하여야 할 의무는 없다”고 했습니다(전주지법 2023. 5. 17. 선고 2022나2639). 청구액의 약 10%가 인정됐고 소송비용 80%를 피해자가 부담했습니다.

커뮤니티에서는 “이색 때문에 전체가 당연하다”는 글과 “젖은 곳만”이라는 글이 늘 부딪힙니다. 법원은 이색을 감액 없이 전체를 인정하는 사유로 보지 않습니다. 단종이나 현저한 이질감이 입증될 때 복구 범위를 넓히는 사정 정도로 다룹니다.

한 방만 누수인데 집 전체 마루 교체비를 물어줘야 하나요?

손상 부위와 구조상 연결된 공간까지가 기준입니다. 시공업체가 “뜯어봐야 안다, 미관상 전체를 해야 한다”고 말한 것만으로는 전체 교체비가 인정되지 않았습니다.

아랫집이 시공업체 문의 결과를 들어 마루와 천장 전체 보수비를 주장한 사건에서 법원은 견적서만으로는 부족하다고 했습니다. 감정인은 “거실천장 석고보드와 거실바닥 마루를 전부 교체하는 것은 과하다”는 의견을 냈고 마루는 손상 부위 철거 후 재시공 비용만 인정됐습니다(서울중앙지법 2020가단5296409).

거꾸로 간 판결도 알고 있어야 합니다. 의정부지법은 강화마루의 특성상 일부 교체가 불가능하다는 감정을 받아들여 전체 철거와 신제품 시공비를 손해의 기초로 삼았습니다(2024. 11. 22. 선고 2024나203373, 확정). 사용기간과 감정 지연을 이유로 70%로 제한하기는 했습니다.

두 판결의 차이는 감정입니다. 부분 교체가 기술적으로 불가능하다고 감정에서 확인되면 전체 교체비가 잡힐 수 있습니다. 그렇지 않으면 손상 부위까지입니다. 피해 부위에 한정된 교체 견적이라면 윗집이 “과다하다”고 다퉈도 통하지 않습니다. 수원지법 2024나58043 사건에서는 피해 마루 부분의 교체 견적 63만 원에 대한 과다 항변이 증거 없다며 배척됐습니다.

핵심 정리

원칙은 손상 부위와 구조상 연결된 공간까지입니다.
부분 교체 불가가 감정으로 확인되면 전체 교체비가 잡힐 수 있고, 그 경우에도 사용기간에 따라 제한됩니다.
시공업체의 말만으로는 전체 교체비가 인정되지 않았습니다.

누수 마루 교체 범위 판례 비교, 부분 교체 인정과 강화마루 전체 교체 인정 사례

JCL Partners 이상덕 변호사 전화 상담 안내 배너 070-4524-0427

10년 쓴 가구·가전을 새 제품 가격으로 달라는데 감가상각은 안 하나요?

수리할 수 없게 된 낡은 물건의 가치를 신품 교체비를 기준으로 산정할 때에는 감가상각을 검토합니다. 다만 새 부품으로 바꾸더라도 물건 전체의 가치가 손상 전보다 높아지지 않는 경우에는 공제하지 않을 수 있습니다. 사용기간만으로 일정 비율을 일괄 적용하기보다 수리 가능성, 교체 범위와 가치 증가 여부를 함께 확인해야 합니다.

대법원은 누수로 훼손된 온돌마루, 신발장, 붙박이장, 싱크대를 신품 교체비 전액으로 인정한 원심을 파기했습니다(2009. 6. 25. 선고 2009다24415). 내용연수가 지난 물건을 신품으로 복구할 때는 감가상각비를 공제해야 한다는 취지입니다. 이후 대법원은 같은 원칙을 확인하면서 신품으로 바꿔도 전체 가치가 손상 전을 넘지 않는 경우에는 공제하지 않아도 된다는 예외를 함께 밝혔습니다(2022. 11. 17. 선고 2022다261299).

실제 사건에서 인정된 비율은 물건의 나이와 증빙에 따라 크게 갈립니다. 가구·가전이 아닌 수리비 항목의 인정률은 수리비 인정률을 전액부터 50%까지 판례로 정리한 글에서 따로 다뤘습니다.

사례	청구	인정
부산지법 2021나47387	38년 된 마감재 전체 재시공 11,200,000원	잔존가치 10%, 1,120,000원
인천지법 2024가단208239	가전·가구 신품 견적	증빙 수준에 따라 50%, 80%, 55~65%
서울동부지법 2020가단117306	장롱·침대·소파 등 8,266,400원	70%
서울서부지법 2024가단240282	천장·도배 수리비 5,962,000원	감가율 자료 없어도 70%
창원지법 2024나116212	자개장농 수리비 등 11,470,000원	3,920,000원
서울중앙지법 2018가합582536	고급 인테리어 견적 2억 5천만 원	감정 2억 원, 감가 후 1억 3천만 원

마지막 사례에서는 2011년 준공 아파트의 인테리어를 내용연수 20년 중 7년 7개월이 지났다는 이유로 감가했습니다. 대법원 상고기각으로 확정됐습니다. 고급 인테리어라고 감가가 면제되지는 않습니다.

반대로 감가하지 않은 판결도 있습니다. 누수 6년 전에 리모델링한 천장이었고 보수비 대부분이 인건비였습니다. 서울남부지법은 이 두 가지를 들어 감가상각을 공제하지 않았습니다(2024. 11. 8. 선고 2023나53407). 최근에 새로 한 부분이라면 “오래됐으니 깎자”는 주장이 통하지 않을 수 있습니다.

상담에서 가장 자주 보는 실수는 상대가 낸 신품 견적을 그대로 두고 금액만 흥정하는 방식입니다. 물건별로 구입 시기와 모델을 확인해 두면 흥정 대신 계산이 시작됩니다.

일배책 보험사 손해사정액보다 더 달라고 하면 어떻게 되나요?

법원은 보험사의 손해사정 결과를 손해액 산정의 기준점으로 삼기도 합니다. 손해사정을 먼저 받아 두면 협상의 출발선이 생깁니다.

아랫집이 자개장농 수리비 1,000만 원에 사다리차와 운반 인건비까지 더해 청구한 사건에서 법원은 윗집 보험사 손해사정사가 산정한 297만 원에 용역비를 더한 392만 원만 인정했습니다(창원지법 2025. 7. 11. 선고 2024나116212).

일상생활배상책임보험의 보상한도와 자기부담금은 가입한 특약과 약관에 따라 다릅니다. 보험증권의 담보명·가입금액과 누수사고 자기부담금을 확인하고, 사고 주택과 책임자가 보장 대상에 해당하는지 보험사에 문의하세요. 보험이 있다면 상대와 금액을 다투기 전에 보험사 접수부터 하는 것이 순서입니다.

누수 전부터 있던 곰팡이·결로·노후 손상까지 제 책임인가요?

이번 누수로 생긴 손상만 책임집니다. 법원은 기존 손상을 항목째 빼거나 구분이 어려우면 책임 비율을 30~80%로 제한합니다.

감정에서 싱크대 상부장 보수비가 나왔습니다. 법원은 싱크대 사용기간이 25년이 넘어 잔존가치가 거의 없고 이번 누수로 상부장이 분리됐다고 단정하기 어렵다며 이 항목을 손해에서 통째로 뺐습니다(의정부지법 2023. 4. 6. 선고 2021나215962). 나머지 손해도 노후 아파트라는 이유로 80%만 인정했습니다.

비율로 처리한 사례는 더 많습니다. 1980년 사용승인 빌라에서는 벽지와 장판의 사용연한을 고려해 60%가 인정됐습니다(부산지법 2019나47155). 노후 아파트라는 건물 자체의 요인을 들어 60%를 인정한 판결도 있습니다(수원지법 2020나72652). 법원이 비율로 처리하는 근거는 판결문에 그대로 적혀 있습니다. 자연적 노후와 이번 누수를 “엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어렵다”는 것입니다.

피해자 쪽 사정으로 손해가 커진 경우도 감액됩니다. 아랫집이 두 달간 집을 비워 늦게 발견한 사건에서는 책임이 50%로 제한됐습니다(춘천지법 2018나712). 세입자가 1년 넘게 비워 폐허가 될 정도로 방치된 사건에서는 30%만 인정됐습니다(의정부지법 2023나218941). 누수 후 8개월간 보수하지 않아 2차 손해가 섞인 사건도 50%였습니다(서울남부지법 2023나53407).

주의할 대목이 있습니다. 윗집이 “이건 결로일 뿐”이라고 다투려면 객관적 자료가 필요합니다. 태풍과 강우 때문에 생긴 결로라고 주장했다가 관리사무소장과 누수업체의 확인서에 밀려 배척된 윗집도 있습니다(수원지법 2020나72652).

통보 당일의 사진은 기존 손상과 새 손상을 구분하는 데 가장 도움이 됩니다. 사진이 없다면 수리 전후 기록, 과거 민원 내역, 점검보고서, 공사 내역 등으로 손상이 언제 생기고 어떻게 달라졌는지 정리하세요. 법원은 제출된 증거와 변론 전체를 종합해 판단합니다.

핵심 정리

이번 누수로 생긴 손상만 책임집니다.
기존 손상은 항목째 빼거나, 구분이 어려우면 30~80%로 비율 제한됩니다.
피해자가 방치해 커진 손해도 감액됩니다.
“결로일 뿐”이라는 주장에는 객관적 자료가 필요합니다.

물에 젖은 증거도 없는 가전제품 교체비를 줘야 하나요?

구매 영수증만으로는 손해가 인정되지 않습니다. 젖은 사진, 고장 확인, 수리 불가 소견 같은 자료가 있어야 합니다. 법원이 어느 수준의 자료를 요구하는지는 누수 입증 기준 5가지에서 자세히 설명했습니다.

수도관 파열 자체는 다툼이 없었는데도 매트리스가 젖고 청소기가 파손됐다는 청구는 전부 배척됐습니다(서울남부지법 2026. 5. 14. 선고 2025나52070). 판결문은 청구인이 “누수의 발생 여부 및 정도, 누수에 따른 손해 발생, 구체적인 손해액” 모두를 입증해야 하는데 내용증명과 구매 영수증만 냈다고 지적했습니다. 임대인과 임차인 사이의 사건이지만 입증책임 법리는 윗집 사건과 같습니다.

같은 이유로 배척된 항목은 다양합니다. 액자 곰팡이 손해와 누수탐지비는 “인정할 아무런 증거가 없다”는 한 줄로 끝났습니다(부산지법 2019나47155). 서울동부지법 2020가단117306 사건에서는 온수매트와 블라인드, 택시비, 회사 휴가보상비에 더해 명목을 밝히지 않은 97만 원까지 증명 부족 또는 특별손해로 배척됐습니다. 창원지법 2024나116212 사건의 식비와 청소물품비, 피해 사진 인화비, 서류 발급비도 전부 인정되지 않았습니다.

이미 조치해 준 물건을 다시 청구받기도 합니다. 윗집이 사고 나흘 뒤 침대 매트리스 세탁과 건조를 업체에 맡겨 처리해 줬는데 아랫집이 매트리스 교체비를 다시 청구했습니다. 법원은 필요성도 지출도 인정하기 부족하다고 했습니다(서울남부지법 2023나53407).

아랫집이 현장 확인을 거부하고 사진만 보내기도 합니다. 그때는 “손상 부위와 물건을 사진과 영상으로 특정해 달라”고 요청하면 됩니다. 그 요청은 거절이 아닙니다. 손해를 확인하는 절차이고, 나중에 소송에서 상대가 어차피 해야 할 입증이기도 합니다.

아랫집이 고급 자재로 견적을 뽑아 오면 그대로 줘야 하나요?

견적서 금액이 곧 손해액은 아닙니다. 법원은 견적서 항목을 하나씩 걸러 누수와 무관한 공사와 기존 수준을 넘는 업그레이드를 뺍니다.

아랫집이 특정 업체 견적 3,900만 원과 외벽 전체 코킹이 필요하다는 소견서를 냈습니다. 법원 감정 결과 필요한 보수비는 657만 원이었습니다. 견적서에 포함된 가구공사, 창호공사, 전기공사는 “피해내용과 상당인과관계 있다고 보이지 아니한다”고 판단됐습니다(서울중앙지법 2020가단5296409). 윗집이 먼저 채무부존재확인 소송을 낸 사건이었고 법원은 윗집의 채무가 745만 원을 넘지 않는다고 확인했습니다.

인천지법 2024가단208239 사건에서는 감정인이 한샘 브랜드 지정 마감재 등 고급 맞춤 제작과 시스템 에어컨 신규 설치를 “기존과 동등한 수준을 넘어선다”고 지적했고 법원은 그 부분을 뺐습니다. 견적 530만 원 중 “일부 교체만으로도 원상회복이 가능하거나 건조 및 보완조치로 재사용할 수 있는 부분”을 제외해 400만 원으로 정한 판결도 같은 방향입니다(수원지법 2020나72652).

이 잣대는 양쪽에 똑같이 적용됩니다. 가해자가 “원래 합지벽지였는데 실크벽지로 했으니 60~70만 원이면 충분하다”고 주장했지만 원래 자재가 합지였다는 자료가 없어 실크벽지 비용 250만 원이 그대로 인정됐습니다(대구지법 2018가단16741). 시공업체가 가해자인 사건이지만 기존 자재 등급은 깎으려는 쪽이 입증해야 합니다. 윗집도 마찬가지입니다.

업체 선택 문제도 자주 묻습니다. 아랫집이 특정 업체를 고집할 수 없듯이 윗집도 자기가 정한 업체로 고치라고 강요할 수 없습니다. 전주지법 2021나6283 판결은 피해자가 가해자 지정 업체를 통해 복구할 의무가 없다고 명시했습니다. 관리사무소가 소개한 업체를 써야 할 의무도 없습니다.

실무에서는 견적을 두 곳 이상 받고 현장 확인에 동행하는 것이 가장 분쟁이 적습니다.

견적서를 받았을 때는 항목별로 네 칸에 나눠 보면 대부분 정리됩니다. 아래 표는 상담에서 자주 보는 견적서 구성을 예시로 나눴습니다.

견적서 항목	분류	처리
안방 천장·벽 도배	젖은 부위 복구	배상
거실·작은방 도배	누수와 무관	젖은 증거 요청
강마루 전체 교체	손상 부위 초과	부분 교체 가능 여부 확인
장롱(12년 사용) 새 제품	감가 대상	구입 시기 확인 후 감가
냉장고 교체	증빙 없음	고장 확인서 요청
청소비	젖은 부위 복구	곰팡이 제거 범위면 배상
호텔 3주	공사기간 초과	공사일수만큼만
재발 보증금	근거 없음	거절

아랫집 누수 견적서 항목별 분류 예시, 젖은 부위 복구·무관·감가·증빙 없음

공사 범위와 금액을 구분하기 어렵다면, 상대방 청구서와 피해 사진을 바탕으로 어떤 항목의 근거를 더 확인할지 검토할 수 있습니다. 공사 면적·자재·인건비가 쟁점이라면 누수 공사 견적서 검토 기준도 함께 확인해 보세요. 제이씨엘파트너스는 청구 내역서 단위로 검토합니다.

아랫집이 보험금을 받았는데 저한테 또 청구할 수 있나요?

보험금을 받은 항목만큼 아랫집의 청구권은 보험사로 넘어갑니다. 아랫집이 직접 청구할 수 있는 것은 보험금으로 못 받은 나머지 손해입니다.

상법 제682조는 손해가 제3자의 행위로 생긴 경우 보험금을 지급한 보험자가 그 금액 한도에서 피보험자의 권리를 취득한다고 정합니다. 대법원은 이 제도의 취지를 두 가지로 설명했습니다. 피보험자가 보험금을 받고도 가해자에게 또 청구해 이득을 얻는 것을 막고 가해자가 피해자의 보험금 수령으로 책임을 면하는 것도 막는다고 했습니다(2023. 4. 27. 선고 2017다239014). 화재 사건이지만 누수에도 같은 조문이 적용됩니다.

윗집 입장에서 위험한 쪽은 그다음입니다. 아랫집이 이미 보험금을 받은 항목을 윗집이 “미안하니까” 다시 지급하면 나중에 보험사가 윗집에 구상해 올 때 “이미 아랫집에 줬다”는 항변이 통하지 않습니다. 서울중앙지법은 보험사가 권리를 취득한 뒤 가해자가 피해자에게 지급한 돈을 손익상계 대상으로 보지 않았고 보험금 지급 사실을 알 수 있었다면 준점유자에 대한 변제도 아니라고 판단했습니다(2024. 10. 8. 선고 2023나79847). 산불 사건이지만 구조는 누수와 같습니다. 결국 같은 손해를 두 번 물게 됩니다.

윗집이 이미 부담한 수리비는 공제됩니다. 윗집이 자기 업체를 보내 천장 수리비 55만 원을 지급한 뒤 아랫집이 다시 공사를 한 사안에서 부산지법은 항목이 겹친다며 55만 원을 공제했습니다(2023. 11. 24. 선고 2022나66514).

중복 주장이 늘 통하지는 않습니다. 윗집이 “과거 누수 때 보험사가 720만 원을 지급했으니 이번 보수비와 중복된다”고 주장했지만 아랫집이 그 사이 보수공사를 마쳤다는 이유로 배척됐습니다(서울중앙지법 2020가단5296409). 보험금을 받은 항목이라도 이미 고친 뒤 새로 생긴 손해는 별개입니다.

누수 사건에서 보험자대위를 직접 판단한 판결은 확인하지 못했습니다. 위 내용은 보험법의 일반 법리입니다. 실무에서는 아랫집에 “보험금 지급 내역을 알려 달라”고 먼저 확인하는 것으로 충분합니다.

핵심 정리

보험금을 받은 항목만큼 청구권은 보험사로 넘어갑니다.
그 항목을 다시 지급하면 같은 손해를 두 번 물게 됩니다.
윗집이 이미 부담한 수리비는 공제됩니다.
이미 고친 뒤 새로 생긴 손해는 별개입니다.

공사 며칠인데 호텔비 2주치와 이사비를 달라고 하면요?

기준은 감정으로 확인된 공사기간입니다. 그 기간에 대응하는 숙박비와 짐 보관비는 인정되고 초과분과 식비, 중개보수는 배척됩니다.

사례	공사기간	인정	배척
수원지법 안양지원 2024가단102415	4일 + 소독 1일	임시거소 1주 임차료 84만 원, 보관이사 440만 원	3주 임차료, 중개보수
서울남부지법 2023나53407	9일	숙박 1일 10만 원, 90만 원	식비
인천지법 2024가단208239	15일	임시거주비 1일 10만 원, 150만 원	15일 초과 보관이사비
전주지법 2021나6283	14일	11박 숙박 77만 원, 세간 보관 1,148,000원	에어컨 철거·재설치

누수 공사기간과 임시거주비·호텔비 인정 기간 대조 타임라인 — 공사 시작, 복구·건조, 거주 가능, 추가 숙박

판결문은 “공사 여부와 관계없이 식비가 소요된다”고 적었습니다. 식비가 빠진 이유입니다. 3주 임차료가 1주로 줄어든 이유도 같습니다. 공사가 4일이면 소독까지 감안해도 1주를 넘게 필요하다고 볼 수 없다는 판단입니다.

이사비 자체를 부정하는 것은 아닙니다. 짐을 다 빼야 하는 공사라면 보관이사비 440만 원이 전액 인정됐습니다. 도배 정도의 공사에 이사가 필요하다는 증거가 없으면 이사비는 배척되고 가구를 옮기는 가설공사비 88만 원 정도만 인정됩니다.

임대 중인 집이라면 공실 임대료를 청구받기도 합니다. 임차인이 나간 뒤 남은 임대차기간의 임대료와 관리비는 인정됐습니다. 그 이후 1년 6개월간 새 임차인을 구하지 못한 손해는 누수 때문이라는 증거가 없고 특별손해라며 배척됐습니다(서울중앙지법 2018가합582536).

시공업체를 상대로 재시공비와 지연 기간의 임대료·관리비를 청구한 별도 사건은 재시공 손해배상 청구 일부 기각 사례에서 확인할 수 있습니다.

윗집이 1년 넘게 배관 보수를 거부한 사안에서는 그 기간 월 30만 원의 차임 상당액이 인정됐습니다(부산지법 2021나47387). 원인 수리를 오래 미루면 이렇게 예외가 생깁니다. 원인을 바로 고친 윗집에는 해당하지 않습니다.

재발 대비 추가금, 집값 하락분, 각서를 요구하면 써줘야 하나요?

인정한 판례를 찾지 못했습니다. 집값 하락분과 재발 예방 공사비를 청구한 사건에서는 모두 배척됐습니다.

아랫집이 보수비 외에 건물 가치 하락분 500만 원과 위자료 1,000만 원을 청구했습니다. 감정 초과 보수비와 누수검사비도 함께 올렸습니다. 법원은 “보수공사를 마친 후에도 시세가 500만 원 가량 하락할 것임을 인정할 아무런 증거가 없다”며 가치 하락분을 배척했고 나머지도 모두 배척해 감정 보수비 297만 원만 인정했습니다(의정부지법 고양지원 2023. 11. 8. 선고 2023가단74082, 대법원 상고기각으로 확정).

재발 예방 공사비의 결론도 같습니다. 피해자가 “누수 원인을 찾지 못해 옥상에 문제가 있을지 몰라” 옥상 방수공사를 하고 500만 원을 청구했지만 상당인과관계가 없다고 배척됐습니다(대구지법 2018가단16741).

“재발하면 책임지겠다”는 각서를 요구받기도 합니다. 재발하면 그때의 손해는 어차피 새로 배상해야 합니다. 각서가 있어야 책임이 생기지는 않으니 그 위에 별도 금액을 얹을 근거도 없습니다. 각서를 써 주면 원인이 다른 누수까지 떠안는 문장이 들어갈 수 있습니다. 써 주더라도 “이번 누수 원인 부위에서 재발한 경우”로 한정해야 합니다.

과다청구를 받았을 때 윗집은 어떤 순서로 대응해야 하나요?

원인을 먼저 고칩니다. 인정할 항목은 서면으로 특정해 지급 의사를 밝히고, 과다한 항목만 근거를 요구합니다.

원인 수리를 즉시 하고 통보 당일 아랫집의 젖은 범위를 사진으로 남깁니다. 이 사진이 모든 항목 구분의 출발점입니다. 원인이 우리 집 전유부분인지 공용배관이나 외벽인지도 이때 확인합니다. 공용부분이 원인이면 공용배관 누수 책임은 입주자대표회의나 관리주체에 있습니다.
일상생활배상책임보험이 있으면 접수해 손해사정을 받습니다. 손해사정액은 법원에서도 기준점이 됩니다.
아랫집의 견적서를 항목별로 받아 네 가지로 나눕니다. 젖은 부위 복구 / 누수와 무관 / 감가 대상 / 증빙 없음.
인정할 항목은 항목과 금액을 적어 서면으로 지급 의사를 통지합니다. 이 서면이 “실제 손해”와 “호의”를 가르는 기준선이 됩니다.
과다한 항목은 거절하지 말고 근거를 요구합니다. 사진, 구매내역, 고장 확인서, 필요하면 감정.
그래도 합의가 안 되면 상대의 소송을 기다리거나 윗집이 먼저 채무부존재확인 소송을 낼 수 있습니다. 3,000만 원 이하 청구는 소액사건으로 진행되어 절차가 간단합니다. 감정이 필요하면 신청한 쪽이 비용을 먼저 내고 판결에서 소송비용으로 나눕니다.

내용증명을 받았다고 달라지는 것은 없습니다. 내용증명은 “이런 내용을 보냈다”는 증명일 뿐 법적 의무를 만들지 않습니다. 정해진 답장 기한도 없습니다. 답장 내용은 나중에 기준선이 되니 4번의 서면을 답장으로 보내면 됩니다.

이 순서대로 움직인 윗집은 판결에서도 다르게 평가됩니다. 춘천지법은 윗집이 “누수 부위를 보수하여 추가 피해를 막았고 소송 전까지 적정한 선에서 보상해 주기 위해 노력한 점”을 책임 비율 50% 제한의 사유로 들었습니다(2019. 1. 9. 선고 2018나712). 즉시 보수와 적극적 복구 노력을 같은 방식으로 참작한 판결도 여럿입니다(인천지법 2023나72786, 서울남부지법 2023나53407).

합의에 이르면 문장을 이렇게 씁니다. “2026년 ○월 ○일 ○○호 ○○배관 누수로 손상된 ○○호 안방 천장·벽면 도배와 마루 손상 부위의 복구비 ○○원을 지급한다. 위 항목 외에 이 누수와 관련한 추가 청구는 하지 않는다.” 발생일과 원인 부위, 손상 항목과 금액이 들어가면 됩니다. 추가 청구 배제 문구도 빠뜨리지 않으면 됩니다.

답장 문구에서 피해야 할 표현은 무엇인가요?

상대의 요구가 특정된 뒤에 “말씀하신 대로 하겠습니다”라고 답하는 것이 가장 위험합니다. 항목을 특정하지 않은 “다 해드리겠습니다”와 원인을 한정하지 않은 “재발하면 책임지겠습니다”도 피해야 합니다.

대신 이렇게 씁니다. “이번 누수로 손상된 안방 천장과 벽면의 도배비, 마루 손상 부위의 교체비는 배상하겠습니다. 장롱과 냉장고는 손상 사진과 구입 시기를 확인한 뒤 산정하겠습니다.” 항목이 특정되어 있으면 나중에 그 문장이 그대로 기준선이 됩니다.

상대가 자주 하는 말에는 이렇게 답하면 됩니다.

상대의 말	답변
“색이 안 맞으니 전체를 해야죠”	“젖은 부위는 배상합니다. 나머지 방은 젖은 증거가 있으면 다시 보겠습니다.”
“뜯어봐야 아니까 전체 교체 견적입니다”	“부분 교체가 안 된다는 시공업체 확인서를 보내 주세요.”
“보험 없으면 새것으로 주세요”	“구입 시기를 알려 주시면 사용기간을 반영해 산정하겠습니다.”
“재발하면 어쩔 건데요”	“이번 원인 부위에서 재발하면 그때 손해를 배상하겠습니다.”

거절해서 소송까지 가면 실제로 얼마가 인정되나요?

커뮤니티에는 “누수는 피해자 승소만 나온다”는 말이 있습니다. 책임 유무만 보면 그렇지만 금액을 보면 다릅니다.

이 글에서 인용한 사건들의 청구 대비 인용 비율은 17%, 10%, 19%, 23%, 36%였습니다. 청구가 많이 깎일수록 소송비용은 피해자 부담이 커집니다. 실제로 피해자가 소송비용의 6분의 5, 80%, 70%를 떠안았습니다.

위자료가 붙는 사건에는 공통점이 있습니다. 누수가 여러 차례 반복됐거나 윗집이 원인 수리를 오래 미뤘거나, 피해 상황을 계속 전해 듣고도 움직이지 않았습니다. 그런 사건에서는 재산 손해와 별도로 위자료 50만 원에서 300만 원이 인정됐습니다. 4년간 네 차례 반복된 사건에서 1,600만 원에 가까운 위자료가 나왔다는 보도도 있습니다. 즉시 고치고 성실히 대응한 윗집에게 붙는 항목은 아니지만 대응을 미룰수록 이 항목이 커집니다. 어떤 사정에서 위자료가 붙었는지는 누수 위자료가 인정되는 경우 5가지에서 사례별로 볼 수 있습니다.

소송으로 갈지 판단할 때는 상대 청구액이 아니라 “젖은 부위 복구비”를 먼저 계산해 보세요. 그 금액과 상대 청구액의 차이가 소송비용보다 크면 다툴 실익이 있습니다. 그 계산이 어렵다면 청구 내역서를 가지고 상담을 받는 것이 가장 빠릅니다. 제이씨엘파트너스는 항목별 인정 가능성과 예상 인용액을 먼저 정리해 드리고, 소송이 실익이 없으면 그렇게 말씀드립니다.

자주 묻는 질문

이미 다 해줬는데 추가 청구 소장이 왔습니다. 어떻게 되나요?
이미 지급한 수리비는 손해액에서 공제되고 새로 청구된 항목은 증거가 없으면 배척됩니다. 공사비와 가구 비용 2,000만 원을 지급한 뒤 2,500만 원 추가 소송을 당한 공개 사례에서 법원은 200만 원 지급으로 화해를 권고했습니다. 지급 당시의 내역과 영수증을 정리해 두면 됩니다.

아랫집 세입자와 집주인 중 누구와 협의해야 하나요?
도배와 마루 같은 건물 손해는 소유자, 가구와 가전 같은 동산 손해는 실제 소유자인 세입자가 청구권자입니다. 한쪽과 합의해도 다른 쪽 손해는 남습니다. 서면은 양쪽에 보내는 것이 안전합니다.

저는 윗집 세입자인데 집주인 대신 배상해야 하나요?
배관 노후 같은 설비 하자에서 비롯된 누수는 소유자 책임입니다. 난방배관이 낡아서 난 누수에서 서울동부지법은 임차인을 면책하고 소유자에게만 책임을 인정했습니다(2020가단117306). 세탁기 호스 미연결처럼 사용상 과실이 있는 경우는 세입자 책임입니다.

누수 피해는 배상해야 합니다. 그 원칙은 젖은 부위를 정확히 특정하고 그 복구비를 성실히 지급할 때 지켜집니다. 과다청구를 거절하는 근거도 바로 그 특정에서 나옵니다. 미안한 마음에 범위를 넓히면 두 가지가 섞이고 섞인 뒤에는 법원도 비율로 뭉뚱그릴 수밖에 없습니다.

누수 배상 요구를 받아 상담을 문의하실 때에는 상대방의 청구 항목과 금액, 지금까지 진행한 점검·수리 내용을 알려 주세요. 아래 자료가 있으면 다투는 항목을 검토하는 데 도움이 됩니다.

아랫집이 보낸 청구서·견적서·청구 내역(항목과 금액이 적힌 것)
통보 당일과 그 이후의 피해 사진·영상
원인 수리 내역과 영수증, 누수 탐지·점검 결과
보험 접수 여부와 보험사 손해사정 내역
내용증명·지급명령·소장을 받았다면 받은 서류와 받은 날짜

서류를 받은 뒤의 대응 순서와 소송 방어는 누수 배상청구 대응·소송 방어 안내에서 이어서 확인할 수 있습니다. 전화 또는 카카오톡 상담 문의로 보내 주세요.

참고자료

판례

법령

보험

누수 보상 과다 요구, 어디까지 들어줘야 하나｜9가지 청구 항목별 법원 기준

누수 보상 과다 요구, 법원은 어디까지 인정하나요?

처음에 “다 해드리겠다”고 말했는데, 그 말이 배상 약속이 되나요?