신탁부동산 중개사 손해배상, 중개사·공제사업자 상대 항소심 승소

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사

신탁부동산 임대차에서 중개사의 배상책임을 따질 때에는 계약 전에 어떤 설명을 들었는지, 계약서에 그 내용이 어떻게 남아 있는지를 함께 살펴야 합니다. 보조원이 계약을 진행했다는 주장이나 보증보험 가입 특약이 있다는 사정도 실제 설명 내용과 함께 검토할 문제입니다.

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이번 사건에서는 중개사와 공제사업자(중개사고 배상을 위한 공제를 운영하는 기관)의 항소가 모두 기각됐습니다. 항소심은 신탁관계 설명이 충분했는지를 다시 살펴 1심의 배상책임 판단을 유지했습니다.

중개사와 공제사업자가 항소한 임대차 손해배상 사건

의뢰인은 신탁부동산 임대차계약의 중개 과정에서 신탁관계를 제대로 설명받았는지를 두고, 중개사와 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

1심에서 배상책임이 인정되자 상대방들은 자신들이 패소한 부분을 취소하고 의뢰인의 청구를 기각해 달라며 항소했습니다. 항소심에서는 보조원이 계약을 진행했다는 주장과 보증보험 특약이 있었다는 주장이 문제 됐습니다.

중개사는 자신이 자리에 없을 때 보조원이 계약을 중개했고 의뢰인도 이를 알고 있었으므로, 의뢰인에게 상당한 책임이 있다고 주장했습니다.

그러나 이 주장은 1심에서 했던 설명과 달랐습니다. 중개사는 1심에서는 자신이 계약서를 작성하면서 신탁사실을 직접 설명했다고 주장해 왔습니다. 항소심 법원은 이처럼 주장을 바꾼 점을 들어 이를 믿기 어렵다고 보았습니다.

법원은 보조원이 중개했더라도 그 업무상 행위를 고용한 중개사의 행위로 보아야 한다고 판단했습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보도록 정하고 있기 때문입니다.

보조원이 계약을 진행했다는 주장만으로 기존 배상책임을 낮출 사유가 인정되지는 않았습니다.

임대차계약서 특약에는 “보증보험가입을 진행한다.”라는 문구가 있었습니다. 공제사업자는 의뢰인이 신탁부동산임을 알고 향후 위험에 대비하려고 보증보험 가입을 요구한 것이라고 주장했습니다.

법원은 이 문구와 보험 가입에 필요한 조건을 함께 살폈습니다. 이 사건에서는 보증보험 가입에 수탁자인 신탁회사의 동의가 필요하다고 보았는데, 특약에는 이러한 내용이 없이 가입을 진행한다는 말만 적혀 있었습니다.

항소심은 이러한 사정 등을 종합해 중개사나 보조원이 의뢰인에게 신탁관계 등을 제대로 설명했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 보험 가입 약속이 적혀 있다는 사정만으로 필요한 설명을 충분히 했다고 인정하지 않았습니다.

특약이 있던 다른 계약에서 설명의무를 어떻게 판단했는지는 신탁 특약이 있어도 설명의무 위반이 인정된 사례도 참고할 수 있습니다.

보험 가입 특약과 실제로 들은 설명을 함께 검토하고 싶다면 제이씨엘파트너스에 전화상담을 문의해 주세요.

서울남부지방법원은 2025년 10월 31일 피고들의 항소를 모두 기각했습니다. 중개사와 공제사업자의 책임을 70%로 제한한 1심 판단이 항소심에서도 유지됐습니다.

이상덕 대표변호사가 대리한 의뢰인은 상대방이 배상책임과 범위를 다툰 항소심에서도 1심의 유리한 판단을 지켰습니다. 위 책임비율은 이 사건의 구체적인 사정을 반영한 법원 판단입니다.

비슷한 상황이라면 계약서에 적힌 내용과 계약 전에 실제로 들은 설명을 함께 정리해 보세요. 다음 자료가 검토에 도움이 됩니다.

상담에서는 어떤 설명이 필요했고 실제로 무엇을 설명했는지, 설명 부족이 손해와 어떻게 연결되는지, 중개사와 공제사업자를 상대로 어떤 청구를 검토할지 살펴볼 수 있습니다.

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