다가구주택이 경매로 넘어가 전세보증금 일부만 배당받았다면, 계약을 중개한 공인중개사의 설명 내용도 살펴봐야 합니다. 다른 임차인의 보증금과 계약기간을 제대로 확인·설명하지 않아 손해가 발생했다면 중개사의 배상책임을 물을 수 있기 때문입니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서 법원은 공인중개사 2명과 공제기관이 공동으로 3,680만 원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 경매 배당 후에도 남아 있던 보증금 손해에 관해 배상책임을 인정받은 사례입니다.
경매 배당 뒤에도 보증금 4,600만 원이 남았습니다
의뢰인은 2023년 4월 공인중개사 2명의 중개로 다가구주택 한 호실을 보증금 8,000만 원에 임차했습니다. 보증금을 모두 지급하고 주택을 인도받았으며, 전입신고와 확정일자도 갖췄습니다.
계약 당시 등기부에는 채권최고액 4억 8,000만 원의 근저당권과 전세금 7,500만 원의 전세권이 기재돼 있었습니다. 중개사들은 이 권리사항을 설명했지만, 건물에 거주하는 다른 임차인들의 보증금 내역 등을 확인할 자료는 교부하지 않았습니다.
이후 건물에 관한 임의경매가 진행됐고, 의뢰인은 소액임차인으로서 3,400만 원을 배당받았습니다. 보증금 8,000만 원 중 4,600만 원이 남은 상황이었습니다.
저희는 의뢰인을 대리하여 중개사 2명과 공제기관을 상대로 이 남은 보증금 손해의 배상을 구했습니다. 청구의 핵심은 계약 당시 다른 임차인들의 보증금과 임대차기간을 제대로 확인·설명하지 않았다는 점이었습니다.
중개사에게 물은 책임은 다른 임차인의 보증금 설명 누락입니다
다가구주택에서는 다른 호실 임차인의 보증금도 내 보증금을 돌려받을 가능성에 영향을 줍니다. 등기부에 나타난 근저당권 등을 설명받았더라도, 다른 임차인들의 보증금 규모를 모르면 계약의 위험을 충분히 판단하기 어렵습니다.
대법원은 다가구주택의 일부를 중개하는 공인중개사가 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 계약 시작·종료 시점에 관한 자료를 요구해 확인하고, 그 내용을 임차인에게 설명하며 자료를 제시해야 한다고 봅니다. 임대인이 자료 요구에 응하지 않았다면 그 사실도 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다. 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
이 사건에서 중개사들은 임대인에게 보증금 내역을 받지 못해 구술에 의한 내역으로 대체했다고 주장했습니다. 법원은 그 의미가 불분명하고, 말로 설명했다는 뜻이더라도 확인·설명서 기재 의무를 위반한 것이라고 판단했습니다. 실제로 구술 설명을 했다고 인정할 증거도 없다고 봤습니다.
법원은 중개사들이 이 건물의 다른 호실도 중개한 정황 등을 고려해, 다른 임차인의 존재와 보증금·계약기간을 구체적으로 확인할 수 있었다고 판단했습니다. 이를 제대로 설명하지 않은 과실과 의뢰인의 손해 사이에 인과관계도 인정했습니다.
계약 당시 다른 임차인의 보증금 자료를 받지 못했다면, 확인·설명서의 기재와 실제 들은 설명을 대조해 중개사의 책임을 검토할 필요가 있습니다. 제이씨엘파트너스에 당시 상황을 설명하고 배상청구 가능성을 문의하실 수 있습니다.
법원은 중개사 2명과 공제기관의 공동 지급을 명했습니다
법원은 중개사들의 배상책임을 인정하면서 임차인에게도 계약 전 권리관계와 보증금 반환 위험을 확인할 기본적인 주의가 필요하다고 봤습니다. 다른 임차인이 존재할 가능성을 알 수 있었던 사정 등을 고려해, 피고들의 책임을 남은 손해액의 80%로 정했습니다.
배상 원금은 4,600만 원 × 80% = 3,680만 원입니다. 보증금 전체 8,000만 원에서 경매 배당금 3,400만 원을 뺀 뒤, 그 잔액에 책임 비율을 적용한 금액입니다.
매각허가결정과 선순위 채무를 바탕으로 보증금 손해를 인정한 다가구주택 중개사 손해배상 사례도 있습니다.
공제기관의 책임은 중개사 한 명과 체결한 공제계약을 근거로 인정됐습니다. 이 사건에서 인정된 배상 원금은 중개사 2명과 공제기관이 공동으로 지급할 총 3,680만 원이며, 지연손해금 지급도 함께 명해졌습니다.
비슷한 피해라면 확인·설명서와 배당내역을 함께 살펴야 합니다
다가구주택 공인중개사 손해배상을 검토할 때는 계약 당시 어떤 정보를 설명받았는지, 빠진 정보가 보증금 손실과 어떻게 연결되는지를 함께 살펴야 합니다. 공인중개사법은 중개대상물의 권리관계에 관한 확인·설명의무와, 고의·과실로 재산상 손해를 발생시킨 경우의 배상책임을 정하고 있습니다. 공인중개사법 제25조, 제30조
관련 청구 요건은 선순위보증금 설명의무와 공제금 청구 기준에서도 확인하실 수 있습니다.
검토에 도움이 되는 자료는 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 등기사항증명서, 중개사와 나눈 문자·대화 기록, 경매 배당내역입니다. 이 자료를 대조하면 설명이 빠진 부분과 실제 남은 손해액을 구분하고, 공제계약에 따른 청구도 함께 검토할 수 있습니다.
상담을 문의하실 때에는 지급한 보증금, 현재까지 돌려받은 금액, 계약 당시 중개사에게 들은 설명을 알려 주세요. 제이씨엘파트너스는 관련 자료를 살펴 중개사의 책임 근거와 배상청구 범위, 공제기관을 상대로 한 청구 가능성을 검토합니다.
참고자료
- 수원지방법원 2025. 10. 28. 선고 2024가단***** 판결
- 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
- 공인중개사법 제25조, 제30조
