제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 사건에서, 법원은 선순위 보증금을 잘못 안내한 소속 공인중개사와 중개법인, 보증보험사에 2,750만 원과 지연손해금을 공동 지급하라고 판결했습니다. 다가구주택 임대차를 중개하면서 다른 세입자의 보증금 규모를 충분히 조사하고 설명했는지가 쟁점이었습니다.
이 사례는 서울중앙지방법원 2026. 1. 22. 선고 2024가단***** 판결을 바탕으로 정리했습니다.
약 6억 원이라는 안내와 달랐던 선순위 보증금
의뢰인은 2022년 다가구주택의 한 호실을 보증금 1억 1,000만 원에 임차했습니다. 계약 당시 중개사는 건물에 10개 호실이 있고 선순위 임차보증금 총액은 약 6억 원이라고 안내했습니다.
선순위 보증금은 경매에서 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 다른 세입자의 보증금입니다. 규모가 클수록 내 보증금을 돌려받을 여지가 줄어들기 때문에 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보입니다.
그런데 실제 건물에는 12개 호실이 있었고, 법원이 확인한 선순위 보증금은 11억 원대였습니다. 이후 건물에 경매가 시작됐고 의뢰인은 임대인을 상대로 보증금 반환을 명하는 판결을 받았습니다. 이 사건에서는 선순위 보증금을 잘못 안내한 중개사 측과 보증보험사의 손해배상책임을 함께 물었습니다.
임대인 구두 확인 뒤에도 필요했던 조사와 설명
중개사는 확인·설명서에 선순위 보증금을 임대인에게 구두로 확인했다고 적었습니다. 임대인이 상세자료를 내지 않았다는 내용도 기재했고, 의뢰인에게 임대차 정보 제공을 요청할 수 있다는 안내도 했습니다.
법원은 이런 안내가 있었어도 조사와 설명이 충분하지 않았다고 판단했습니다. 건물 규모와 전체 호실 수, 주변 보증금 시세 등을 조사해 임대인이 말한 금액이 실제와 다를 가능성과 선순위 보증금의 위험을 설명했어야 한다는 이유였습니다.
이는 다가구주택 중개사가 임대인의 자료 제공 거부에도 건물 규모와 주변 시세 등을 조사해 선순위 보증금이 어느 정도 존재할 수 있는지 설명해야 한다는 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다281297 판결의 취지와 같습니다. 중개 과정에서 고의나 과실로 재산상 손해를 발생시킨 경우의 배상책임은 공인중개사법 제30조에 규정돼 있습니다.
위험 고지 특약과 구체적 설명의 차이는 특약이 있어도 중개사 책임을 인정한 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
경매 매각가격과 책임비율로 정해진 2,750만 원
중개사 측은 선순위 채무와 의뢰인의 보증금을 모두 더해도 건물 감정평가액에 미치지 않고, 경매가 끝나지 않아 손해도 확정되지 않았다고 주장했습니다.
법원은 경매에서 유찰이 거듭되면 감정평가액보다 낮은 가격에 매각될 수 있다는 점을 짚었습니다. 실제로 판결 선고 이틀 전 12억 1,100만 원의 매각가격으로 매각허가결정이 내려졌고, 법원은 선순위 채무를 고려하면 의뢰인이 보증금을 배당받을 가능성이 없다고 보아 보증금 상당의 손해를 인정했습니다.
다만 배상액은 보증금 전액이 아니라 2,750만 원으로 정해졌습니다. 법원은 의뢰인의 선순위 정보 확인 노력, 중개사가 정보 요청 방법을 안내했던 사정, 임대인의 주된 책임 등을 고려해 중개사 측 책임을 25%로 제한했습니다. 보증금 1억 1,000만 원에 25%를 적용한 금액이 2,750만 원입니다.
경매에서 일부를 배당받은 사건의 손해 산정은 경매 배당금을 반영해 배상액을 산정한 사례에서도 확인할 수 있습니다.
계약 당시 안내받은 선순위 보증금과 실제 금액이 다르다면, 제이씨엘파트너스는 상담에서 설명 내용과 손해 발생의 관계, 배상을 청구할 상대방을 검토합니다. 계약서나 확인·설명서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
보증보험사에도 인정된 공동 지급책임
실제로 중개한 소속 공인중개사와 그를 고용한 중개법인의 책임이 함께 인정됐습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 소속 공인중개사가 업무상 한 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다.
중개법인은 중개 과실로 생긴 손해를 담보하는 보증보험에도 가입해 있었습니다. 보험사는 임대차가 갱신됐고 보험기간 안에 발생한 손해로 볼 수 없다며 지급책임을 다퉜습니다.
법원은 계약 체결 당시 이미 보험기간 안에서 설명의무 위반이 발생했다는 점을 중요하게 봤습니다. 임대차가 묵시적으로 갱신된 뒤 합의로 갱신기간을 1년으로 줄인 경과도 살폈습니다. 손해가 확정되는 시점까지 1년의 보험기간 안에 들어와야 한다고 해석하면 사실상 보장되는 손해가 없어져 부당하다고 판단했습니다.
이에 따라 보험사도 중개사·중개법인과 공동으로 2,750만 원 및 지연손해금을 지급할 책임을 부담하게 됐습니다. 보험사의 지급책임에는 보험가입금액인 1억 원의 한도가 적용됐습니다.
중개사 배상책임을 검토할 때 살펴볼 자료
비슷한 상황이라면 계약 당시 어떤 설명을 들었는지와 실제 권리관계를 대조하는 일이 필요합니다. 다음 자료가 그 차이와 손해를 살피는 데 도움이 됩니다.
- 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서
- 선순위 보증금에 관해 주고받은 문자·메신저 기록
- 경매의 매각·배당 관련 자료와 확인된 선순위 권리 내역
- 중개사무소의 보증보험증권이나 공제증서
확인·설명서에 자료를 받지 못했다는 문구가 있더라도 실제로 어떤 조사와 설명을 했는지 살펴야 합니다. 손해액과 중개사 측 책임비율, 보험의 담보 범위도 각 사건의 자료에 따라 검토합니다.
선순위 보증금 안내가 잘못됐거나 중개사와 보험사의 책임이 궁금하다면, 제이씨엘파트너스는 상담에서 계약 당시 설명과 실제 임대 현황, 손해 자료와 보험증권을 대조합니다. 보유한 계약서·확인설명서나 대화 기록이 있으면 사진과 함께 카카오톡으로 보내 주세요.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2026. 1. 22. 선고 2024가단***** 판결
- 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다281297 판결
- 공인중개사법 제30조
- 공인중개사법 제15조 제2항
