안녕하세요. 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다.
다가구주택이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못했는데, 계약서에는 보증금 손실 위험을 확인한다는 특약이 적혀 있는 경우가 있습니다. 이런 문구가 있더라도 공인중개사가 다른 세입자의 보증금과 우선순위를 구체적으로 확인하고 설명했는지 살펴야 합니다.
제이씨엘파트너스는 보증금을 반환받지 못한 임차인을 대리해 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구했고, 1,600만 원과 지연손해금 지급을 명한 승소 판결을 받았습니다. 청주지방법원 2025. 10. 29. 선고 2025가단***** 판결입니다.
선순위 보증금 설명 없이 체결한 임대차계약
의뢰인은 공인중개사의 중개로 다가구주택의 한 호실을 보증금 6,000만 원에 임차했습니다. 보증금을 모두 지급하고 입주했으며, 전입신고와 확정일자도 갖췄습니다.
당시 건물에는 여러 임차인이 거주하고 있었고, 근저당권과 전세권도 설정되어 있었습니다. 의뢰인보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 확보한 임차인들이 있었습니다. 이들의 보증금은 적어도 2억 3,000만 원이었습니다.
그런데 중개사가 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 근저당권 내용만 적혀 있었습니다. 다른 임차인들의 선순위 보증금과 전세권에 관한 내용은 빠졌고, 실제 권리관계나 공시되지 않은 권리사항을 적는 칸에는 ‘해당 없음’이라고 기재되어 있었습니다.
이후 건물이 경매로 매각됐지만 의뢰인은 배당을 받지 못했고, 임대인에게서도 보증금을 반환받지 못했습니다. 이에 중개 과정의 설명 누락으로 발생한 손해를 배상받고자 소송을 진행했습니다.
위험 고지 특약이 있어도 중개사 책임을 인정한 이유
다가구주택에서는 등기부에 나타난 근저당권 외에 다른 세입자의 보증금도 회수 가능성에 영향을 줍니다. 먼저 돈을 받을 권리가 있는 임차인이 얼마나 있고 보증금이 얼마인지 알아야, 자신의 보증금을 돌려받을 수 있을지 판단할 수 있기 때문입니다.
대법원은 다가구주택 임대차를 중개할 때 기존 임차인의 보증금과 임대차 기간 등에 관한 자료를 임대인에게 요구해 확인하고, 임차인에게 설명하면서 자료를 제시해야 한다고 봅니다. 확인·설명서에도 그 내용을 기재해야 하며, 임대인이 자료 요구에 응하지 않았다면 그 사실을 적어야 합니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결
이 사건 계약서에는 선순위 권리로 경매가 진행되면 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못할 수 있다는 특약이 있었습니다. 법원은 이를 일반적이고 추상적인 위험을 알린 문구로 보았습니다. 구체적인 선순위 권리와 보증금 회수 위험을 설명받고 이를 감수했다는 의미로 작성된 것은 아니라고 판단했습니다.
법원은 확인·설명서에 선순위 임대차와 전세권 내용이 빠지고 ‘해당 없음’이라고 적힌 점을 중요하게 보았습니다. 중개사는 의뢰인에게 직접 선순위 임대차내역을 확인하라고 권유했다고 주장했지만, 이를 인정할 증거도 없었습니다.
또한 근저당권의 채권최고액, 전세권의 전세금, 선순위 임차보증금을 합한 금액이 건물과 대지의 감정평가액보다 크다는 사정도 고려했습니다. 이런 상황에서 필요한 정보를 제공하지 않아 의뢰인이 보증금 손실 위험을 제대로 판단하지 못한 채 계약했다고 본 것입니다.
계약서에 위험 고지 특약이 있어 배상 청구가 어려울지 고민된다면, 특약 문구와 실제 설명 내용을 함께 검토할 필요가 있습니다.
확인·설명서에 임대인의 구두 답변과 자료 미제출 사실을 적었지만 조사·설명이 부족하다고 판단된 사례는 선순위 보증금 안내 오류에 관한 승소사례에서 확인할 수 있습니다.
법원이 명한 배상금 1,600만 원과 산정 이유
법원은 중개사의 설명의무 위반과 보증금 손해 사이의 인과관계를 인정하면서도, 미반환 보증금 전액을 중개사의 배상 범위로 보지는 않았습니다.
먼저 6,000만 원 중 2,000만 원은 의뢰인이 경매절차에서 배당요구를 했다면 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있었던 금액이라고 판단했습니다. 이 부분은 배당요구를 하지 않아 받지 못한 것이므로 중개사의 설명 누락으로 인한 손해에서 제외했습니다.
나머지 4,000만 원에 대해서는 임차인 측의 확인 부족도 고려했습니다. 등기부에 표시된 담보권과 계약서 특약을 보고 추가 자료를 요청하거나 선순위 보증금을 확인하려는 노력을 할 수 있었다는 이유로, 중개사의 책임을 40%로 제한했습니다.
이에 따라 4,000만 원 × 40%인 1,600만 원의 배상이 인정됐습니다. 법원은 이 금액에 대하여 2025. 1. 23.부터 판결 선고일인 2025. 10. 29.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금도 지급하도록 명했습니다.
중개사 배상 가능성을 검토할 때 확인할 자료
비슷한 피해라면 계약 당시 어떤 정보를 받았고, 어떤 정보가 빠졌는지부터 정리하는 것이 좋습니다. 특히 다음 세 가지를 함께 살펴야 합니다.
- 계약서와 확인·설명서에 선순위 보증금과 위험이 얼마나 구체적으로 적혀 있는지
- 문자·카카오톡·녹취 등에서 중개사가 실제로 어떤 설명을 했는지
- 경매 배당자료상 보증금을 받지 못한 이유와 배당요구 여부가 무엇인지
중개사의 확인·설명의무 위반, 그로 인한 손해와 인과관계가 확인되면 손해배상을 검토할 수 있습니다. 고의나 과실로 중개 당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우의 배상책임은 공인중개사법 제30조에 규정되어 있습니다.
제이씨엘파트너스는 계약 당시의 설명 내용과 선순위 권리, 경매 배당 결과를 함께 검토해 청구 근거와 배상 범위를 살펴봅니다. 계약서의 특약과 실제 설명 내용이 배상 청구에 어떤 영향을 주는지 검토가 필요하다면 상담을 문의해 주세요.
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참고자료
- 청주지방법원 2025. 10. 29. 선고 2025가단***** 판결
- 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결
- 공인중개사법 제30조