실거주 갱신거절 손해배상, 매도 판례의 이사비·이자 비교

집을 판 사건에도 환산월차임 3개월분을 적용할까

주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우를 규정합니다. 거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면 제6항 각 호의 금액 중 가장 큰 금액으로 정합니다.

환산월차임은 월세에 보증금의 월 단위 전환액을 더한 금액입니다. 전세라면 보증금을 법에서 정한 비율로 월세로 바꿔 계산합니다. 제6항은 세 금액을 더하는 규정이 아니라 가장 큰 금액을 고르는 규정입니다. 산식 자체는 제6조의3 제6항 계산법에서 확인할 수 있습니다.

매도 사안은 출발점이 다릅니다. 실거주 의사 없이 적법한 갱신요구를 거절해 임차인에게 손해를 입혔다면 민법 제750조의 불법행위 책임이 문제됩니다. 그 손해액을 정할 때 제6항의 산식을 사용할 수 있는지를 두고 아래 하급심의 판단이 갈립니다. 책임 성립에 관한 경위와 증거는 실거주 갱신거절 후 매도 손해배상의 판단 기준을 함께 참고하세요.

여섯 판결은 어떤 항목을 얼마나 인정했나

비교표는 손해액 산정에 초점을 맞췄습니다. 지연손해금과 소송비용은 제외했으며 특정 항목의 인정액과 사건 전체의 배상 원금을 구분했습니다.

서울중앙 2022나10964 판결은 보증금 18억 원에 당시 적용한 연 2.5%를 반영해 환산월차임을 3,750,000원으로 정하고 그 3개월분인 11,250,000원을 인정했습니다. 원고가 구한 제1호 산식을 사용한 사례입니다.

서울중앙 2022나21193 판결은 당시 제3자에게 임대했다면 받을 수 있었던 보증금 15억 원과 종전 보증금 13억 원을 각각 연 4%로 환산했습니다. 월 5,000,000원과 4,333,333원의 차액에 24개월을 곱한 금액은 16,000,008원이었고 법원은 원고들이 구한 범위에서 합계 16,000,000원을 인정했습니다. 실제 재임대 수입이 있었던 사건과 구별해야 합니다.

두 판결에서 사용한 연 2.5%와 연 4%는 각 사건의 갱신거절 당시 기준을 반영한 값입니다. 현재 사건의 보증금에 과거 판결의 이율을 그대로 곱하면 계산 전제가 달라집니다.

서울서부 2025가단13399 판결은 매도에는 제2호를 적용할 수 없다고 보면서도 제6항을 참작했습니다. 제1호 금액 5,937,498원과 실제 손해액 3,876,000원을 검토한 뒤 계약 체결 당시 임대차 종료에 관하여 주고받은 신뢰 등 사정을 고려해 3,000,000원으로 정했습니다.

서울중앙 2025가단82591 판결은 환산월차임에 따른 산정이 타당하지 않다고 보았습니다. 임대차 조건과 자금 조달비용·기회비용 등을 정확히 비교해 증명하기 어렵다는 이유로 민사소송법 제202조의2를 적용해 21,400,000원을 정했습니다. 이 규정은 손해 발생은 인정되지만 구체적인 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려울 때 사용하는 기준입니다.

이사비·중개보수는 전액인가, 2년 이자분인가

같은 이사비라도 법원이 손해를 어떻게 파악하느냐에 따라 인정 범위가 달라졌습니다. 서울중앙 2022가단5113218 판결은 갱신거절 때문에 이사하며 지출한 중개수수료 5,800,000원과 이사비 2,810,000원 전액을 손해로 인정했습니다.

피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정된다고 할 것이다.

서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 판결

대전 2022나119150 판결은 이사비와 중개수수료를 2년 일찍 지출한 비용으로 보았습니다. 갱신되더라도 2년 뒤에는 다시 지출해야 한다는 이유로 원금 전액 대신 그 비용의 2년 이자분을 인정했습니다.

갱신된 임대차기간 2년이 지난 후에는 다시 지출하여야 할 비용이므로

대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결

비용 영수증을 내는 것과 그 비용 전액을 손해로 인정받는 것은 서로 다른 문제입니다. 이사하게 된 경위, 실제 지급액, 갱신됐다면 지출을 피하거나 늦출 수 있었는지를 함께 설명해야 합니다.

보증금 증액분은 차액의 이자를 계산했다

새집에 넣은 보증금 증액분은 임대차가 끝나면 반환받는 돈입니다. 판결에서 문제 삼은 손해는 추가 자금의 조달비용이나 그 돈을 사용하지 못한 데 따른 이자 상당액입니다.

대전 2022나119150 판결은 갱신됐다면 부담했을 보증금과 같은 수준의 주택을 임차하는 데 필요한 보증금을 비교했습니다. 종전 보증금 245,000,000원을 5% 증액한 257,250,000원과, 같은 수준 주택의 보증금 350,000,000원의 차액이 계산의 출발점이었습니다.

대전 판결의 임차인은 더 넓은 집으로 이사했습니다. 법원은 새 계약의 보증금을 그대로 쓰지 않고 종전 주택과 같은 수준의 주택 보증금을 기준으로 삼았습니다. 주거 면적이나 수준이 달라졌다면 그 차이 때문에 늘어난 비용을 구분해야 합니다.

보증금 수억 원의 집에서 같은 단지·같은 면적의 집으로 옮기면서 증액분을 대출받은 경우라면, 종전·신규 계약서와 당시 유사한 전세 실거래 내역을 맞춰 보세요. 대출 약정서와 월별 이자 납부 내역에는 추가 보증금 때문에 얼마를 빌렸고 어느 기간에 이자를 냈는지가 드러나야 합니다.

이 판결의 5% 증액과 연 5% 이율은 해당 사건의 산정 전제입니다. 실제 대출이자가 있으면 대출 목적·원금·금리·납부 기간을 근거로 실손해를 주장하되, 그 지출과 갱신거절의 관련성 및 인정 범위까지 설명해야 합니다.

판례마다 금액이 다른 이유와 청구 순서

인정액의 차이는 보증금 규모만으로 설명되지 않습니다. 제6항의 산식을 쓰는지, 지출 전액을 손해로 보는지, 주택의 면적·위치 등 비교 조건이 같은지, 실제 비용이 어느 정도 증명됐는지가 함께 작용합니다. 원고가 얼마를 어떤 근거로 청구했는지도 판결 금액에 영향을 줍니다.

확정된 판결 사이에도 산정 방식의 차이가 남아 있습니다. 2022나10964와 2022나21193은 원고들이 구한 제6항 산식을 사용했지만, 대전 2022나119150은 1심의 유추적용을 배척하고 실제 손해를 계산했습니다. 개별 판결이 확정됐다는 사실을 매도 사건 전체의 손해액 기준이 통일됐다는 뜻으로 읽어서는 곤란합니다.

1. 주위적으로 실제 손해를 구체적으로 계산합니다. 이사비·중개보수의 지급액과 추가 보증금 대출이자를 항목별로 나누고, 갱신됐을 경우와 비교한 근거를 붙입니다.
2. 예비적으로 제6항 제1호의 환산월차임 3개월분 산식을 제시할 수 있습니다. 2022나10964 등의 판단을 근거로 산정 기준으로 삼아 달라고 주장하는 구조입니다. 매도 사건에서 환산월차임 3개월분이 반드시 보장되는 최저액은 아닙니다.
3. 같은 손해를 중복 합산하지 않도록 정리합니다. 실제 대출이자와 같은 보증금 차액에 대한 이자 상당액을 각각 더하기보다 주된 계산과 대안 계산으로 구분합니다.

이렇게 실제 지출을 중심으로 청구하고 제1호 산식을 예비적으로 제시하면, 법원이 어떤 산정 방식을 채택하더라도 판단할 자료를 갖출 수 있습니다. 이사비·중개보수도 전액 청구 근거와 지출 시기가 앞당겨진 데 따른 손해를 함께 검토하는 편이 좋습니다.

금액을 계산하기 전에 갖춰 둘 자료

지출 내역은 날짜·항목·지급액·증빙·갱신거절과의 관련성을 한 줄씩 적어 정리하세요. 특히 대출이자는 전체 전세대출 금액과 추가 보증금 마련에 쓴 금액을 구분해야 비교가 쉬워집니다.

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• 실거주 갱신거절 손해배상 총정리
• 실거주 갱신거절 손해배상, 소송 절차와 입증책임 정리

참고자료

• 주택임대차보호법 제6조의3(2026. 1. 2. 시행)
• 민법 제750조(2026. 3. 17. 시행)
• 민사소송법 제202조의2(2026. 10. 2. 시행)
• 서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결
• 서울중앙지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나21193 판결
• 서울서부지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025가단13399 판결
• 대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결
• 서울중앙지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025가단82591 판결
• 서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 판결