오피스텔 시정명령 계약 해제, 사소한 위반이라 거절한다면?

이 사건처럼 시정명령 해제조항의 뜻이 명확하면 조항에 없는 중대성 요건을 더해 해제를 거절할 수 없습니다.

다만 매도인의 귀책사유, 해당 분양대상 건축물에 관한 처분인지, 계약이 정한 법률에 따른 실제 시정명령인지가 먼저 확인되어야 합니다. 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결은 이러한 계약 조항에 없는 ‘위반의 중대성’을 추가한 원심 판단을 바로잡았습니다. 모든 법 위반이나 건축법상 시정명령에 해제권을 인정한 판결은 아닙니다.

판단을 가른 것은 계약서의 해제 문구였습니다

수분양자는 매도인 및 위탁자와 2022. 1. 25. 오피스텔 분양계약을 체결했습니다. 계약 제2조 제3항은 매도인의 귀책사유로 각 호의 사유가 발생하면 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정했습니다. 제2호는 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 명시했습니다.

매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 본 계약을 해제할 수 있다.

대법원 2025다216444 판결이 정리한 계약 제2조 제3항 제2호의 내용(법률명 뒤 약칭 설명 생략)

이 문구에는 시정명령의 원인이 중대한 위반이어야 한다거나 그 위반 때문에 오피스텔을 사용할 수 없어야 한다는 조건이 없었습니다. 대법원은 문구의 객관적인 뜻이 명확하므로 위반의 경중이나 계약 체결 의사에 미친 영향을 다시 따져 해제권 발생을 제한하기 어렵다고 보았습니다.

법률에 따른 해제와 계약에서 정한 해제는 다릅니다

건축물분양법 제6조 제4항은 분양계약서에 대통령령으로 정한 사항을 포함하도록 합니다. 시행령 제9조 제1항 제11호 가목은 분양사업자가 해당 건축물과 관련하여 법 제9조의 시정명령을 받으면 수분양자가 해약할 수 있다는 내용을 계약서에 넣도록 정합니다. 가목이 시정명령이고 나목은 법 제10조에 따른 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우입니다. 건축물분양법 시행령 제9조는 이처럼 계약서에 담을 해약 사유를 구체적으로 정하고 있습니다.

대법원은 이 사건 조항을 일반적인 채무불이행 해제 규정을 되풀이한 문구가 아니라 법령에 따라 계약에 특별히 넣은 해제사유로 보았습니다. 따라서 약정해제의 요건은 계약 문구에서 찾아야 하며 법정해제에서 문제 되는 기준을 그대로 덧붙일 수 없다는 판단입니다. 법령이 계약서 기재를 요구한다는 것과 개별 계약의 해제요건이 실제로 충족됐다는 것은 구별해야 합니다.

시정명령은 어떤 경위로 내려졌나요?

분양회사는 분양광고의 필수 기재사항인 내진성능 확보 여부와 용도지역·용도구역 등의 정보를 싣지 않았습니다.

원심 판결에 나타난 시정명령의 경위는 다음과 같습니다.

원심은 다른 위반 주장도 살폈습니다. 블로그 글이나 게시 시점이 드러나지 않는 광고 자료만으로는 위반을 인정하기 부족하다고 보았습니다. 해당 사유에 따른 처분을 받았다는 증거도 구분해 살폈습니다. 독자의 사건에서도 위반이 의심된다는 자료, 앞으로 처분하겠다는 사전통지, 실제 내려진 시정명령을 나누어 확보해야 합니다. 이 사건 조항은 그중 실제 시정명령을 해제사유로 정했습니다.

원심은 중대성을 요구했고, 대법원은 그 해석을 배척했습니다

원심은 계약서의 다른 해제사유들이 계약 목적을 달성하기 어려운 상황을 정하고 있다는 점 등을 근거로 들었습니다. 시정명령 조항 역시 위반이 중대하여 계약 목적을 달성하기 어렵거나 미리 알았다면 계약하지 않았을 정도여야 한다고 해석했습니다. 그리고 이 사건 위반은 그 정도에 이르지 않는다고 보아 해제를 부정했습니다.

대법원은 시정명령 조항이 독립된 약정해제 사유이고 문구의 뜻도 명확하다는 점에 주목했습니다. 다른 해제사유에 중대성이나 계약 목적 달성 불가능이라는 표현이 있다고 해서 그 조건을 시정명령 조항에까지 옮겨 넣을 수는 없다는 판단입니다. 분양회사가 ‘사소한 위반’이라고 답했다면 계약서 어디에 그런 제한이 있는지부터 대조해야 합니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 다시 심리·판단하도록 환송했습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않았습니다.

후속 판결에서도 계약 문구와 시정 경위가 쟁점이 됐습니다

대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220052 판결도 2025다216444 판결을 인용하며 같은 취지를 재확인했습니다. 해당 계약의 시정명령 해제조항이 명확하므로 위반의 경중이나 계약 목적에 미친 영향을 추가로 따져 해제권 발생을 제한하기 어렵다고 보고 파기환송했습니다.

반면 서울중앙지방법원 2026. 9. 1. 선고 2024가단5390101 판결은 해제를 부정했습니다. 교육환경보호구역에 관한 광고의 잘못된 기재를 실질적으로 시정한 뒤 시정명령을 받은 사안이었습니다. 이 하급심은 선행 대법원 법리의 재검토 필요성을 언급하며 위반상태의 존속과 위반의 중대성을 요구하는 제한적 해석을 제시했습니다. 대법원 법리가 변경됐다는 의미는 아니며 해당 하급심의 확정 여부는 확인되지 않았습니다. 독자의 사건에서도 시정명령 전후의 보완·공표·통지 경위와 처분의 효력을 다투는 자료가 있는지 함께 확인해야 합니다.

해제권의 발생과 해제 통지의 도달은 별개입니다

계약이 정한 해제사유가 생기면 해제권이 발생하는지 판단할 수 있습니다. 실제 계약을 해제하려면 상대방에게 해제한다는 의사를 표시하고 그 통지가 도달했는지를 확인해야 합니다. 이는 민법 제543조와 제111조가 정한 구별입니다. 계약이 해제사유로 정한 처분이 생겼더라도 계약이 저절로 없어지지는 않습니다.

이 사건에는 서로 다른 시점의 해제 의사표시가 등장합니다. 제1심 판결문 5~6쪽에는 2023. 2. 10.자 최초 내용증명이 나옵니다. 시공사의 회생절차 등 당시의 사정을 이유로 보낸 통지로 그 무렵 도달한 것으로 인정됐습니다. 훗날 내려진 시정명령을 근거로 보낸 통지가 아닙니다.

시정명령에 따른 약정해제권 행사는 2025. 3. 31.자 준비서면에 담겼습니다. 대법원 판결문은 그 준비서면이 2025. 4. 1. 피고들에게 송달됐다고 적고 있습니다. 처분이 발생한 시점과 그 처분을 근거로 해제를 통지한 시점을 나누어 정리해야 합니다.

계약서·처분서·도달자료를 함께 확인하세요

처분서가 없다면 보유한 행정청 회신부터 확인하고 필요한 문서는 정보공개청구 등으로 확보할 수 있는지 검토합니다. 계약서와 광고의 원본·사본을 정리하는 방법은 분양계약서와 광고 자료 보관 방법에서 이어서 확인할 수 있습니다.

상담에서는 이 질문을 순서대로 검토합니다

1. 내 계약서가 정한 해제사유는 정확히 무엇이고 분양회사가 주장하는 ‘중대성’ 제한이 실제로 적혀 있나요?
2. 매도인의 귀책으로 해당 건축물에 관해 건축물분양법 제9조의 실제 시정명령이 내려졌다고 입증할 수 있나요?
3. 시정명령 전후 어떤 보완·공표·통지가 있었고 처분의 효력을 둘러싼 별도 절차가 있나요?
4. 해제권이 생긴 뒤 그 사유를 근거로 해제 의사를 누구에게 표시했으며 언제 도달했나요?

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참고자료

• 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결 전문 — 국가법령정보센터
• 대법원 2026. 2. 15. 판례공보 요약본 1~2쪽 — 판결 전문과 구별
• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220052 판결 — 공식 게시글의 첨부 전문
• 건축물의 분양에 관한 법률 제6조·제9조
• 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제11호 가목
• 민법 제111조·제543조·제544조
• 서울중앙지방법원 2026. 9. 1. 선고 2024가단5390101 판결 — 공식 게시글의 첨부 전문

• 서울중앙지방법원 2024. 10. 30. 선고 2024가단5029447 판결(제1심)
• 서울중앙지방법원 2025. 8. 27. 선고 2024나70595 판결(대법원에서 파기된 원심)