의뢰인은 2022년 9월 주택 임대차계약을 체결했습니다. 임대차기간은 2022년 9월 29일부터 2024년 9월 28일까지였습니다. 입주일에 전입신고를 마쳤고 같은 날 임대차보증금 전액을 보증하는 전세보증금반환보증에도 가입했습니다. 보증서에 적힌 보증기간은 2024년 10월 28일까지였습니다.
계약 만료를 앞둔 2024년 7월 17일경, 의뢰인은 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 문자를 보냈습니다. 그러나 문자는 전송되지 않았습니다. 이후 법원에 갱신거절 통지와 보증금 반환 요구에 관한 의사표시 공시송달을 신청했고 통지는 2024년 10월 26일 임대인에게 도달한 것으로 인정됐습니다.
보증금을 돌려받지 못한 의뢰인은 보증기관에 보증이행을 청구했습니다. 보증기관은 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 도달하지 않아 임대차가 묵시적으로 갱신됐다는 이유로 지급을 거절했습니다. 제이씨엘파트너스(JCL Partners) 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건은 보증기관이 갱신을 이유로 보증책임을 면할 수 있는지가 쟁점이 된 승소사례입니다.
계약은 묵시적으로 갱신됐지만, 해지 통지로 종료됐습니다
법원은 갱신거절 통지가 기한 안에 도달했다고 볼 증거가 없으므로 임대차가 묵시적으로 갱신됐다고 판단했습니다. 의뢰인의 문자가 전송되지 않았던 점 때문에 처음 정한 만료일에 계약이 끝났다는 전제로는 보증금을 청구하기 어려웠습니다.
다만 묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조·제6조의2, 2026년 1월 2일 시행 법령 기준).
이 사건 법원은 공시송달로 해지 의사가 도달한 날과 그 후의 기간을 살펴 계약이 2025년 1월 27일 적법하게 종료됐다고 판단했습니다. 계약이 종료된 뒤 한 달이 지나도록 보증금은 반환되지 않았습니다.
임대인에게 통지를 전달하기 어려운 상황이라면 의사표시 공시송달의 신청 요건과 절차를 함께 확인해 보세요. 이번 사건에서는 공시송달에 따른 도달일이 계약 종료를 판단하는 근거가 됐습니다.
의뢰인 측은 보증책임을 제한하는 약관의 설명 여부를 다퉜습니다
보증기관은 가입 약관을 근거로 들었습니다. 보증기간 안에 돌려받지 못한 전세보증금만 보증하고 묵시적 갱신을 포함해 임대차가 갱신된 뒤 발생한 채무는 보증하지 않는다는 내용이었습니다. 이 약관대로라면 임대차가 나중에 종료되더라도 보증기관에 지급을 청구할 수 없게 됩니다.
의뢰인 측은 보증계약을 체결할 때 약관을 교부받지 못했고 갱신하면 보증책임이 없어질 수 있다는 중요한 내용도 설명받지 못했다고 주장했습니다. 보증기관은 약관을 교부하고 설명을 마쳤다고 맞섰습니다.
법원은 보증기간을 어디까지로 한정하는지, 임대차가 갱신되면 보증계약은 어떻게 되는지, 보증을 갱신하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지가 가입 여부를 결정하는 중요한 사항이라고 봤습니다. 일반 임차인이 별도의 설명 없이 충분히 예상할 내용으로 보기도 어렵다고 판단했습니다.
약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무와 그 의무를 위반했을 때 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다는 효과는 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항·제4항에서 정하고 있습니다. 이 사건에서는 가입 당시 적용 약관의 내용과 실제 설명 자료가 판단 대상이 됐습니다.
서명과 알림톡에 어떤 내용이 담겼는지가 판단을 갈랐습니다
법원은 약관을 설명했다는 보증기관의 주장을 서류와 안내 내용에 비추어 검토했습니다. 홈페이지에 약관이 게시돼 있다는 사정이나 서명 여부에 그치지 않고 의뢰인이 보증금을 받지 못할 수 있다는 내용을 실제로 전달받았는지 살폈습니다.
먼저 소송에 제출된 보증서는 번호와 보증종료일자 정정 표시 때문에 가입 당시 교부된 보증서와 같다고 볼 수 없었습니다. 가입 시점에 문제의 약관을 함께 교부했다는 명확한 증거도 부족했습니다.
의뢰인이 서명한 보증채무약정서도 있었습니다. 그러나 법원은 그 서류가 은행 대출금을 보증하는 약정에 관한 것이라고 봤습니다. 임차인에게 보증금을 지급하는 반환보증의 책임 제한 조항을 설명했다는 자료로는 부족했습니다.
확약서와 알림톡에는 갱신거절 통지와 보증 갱신에 관한 안내가 있었습니다. 그런데 별도의 해지 절차를 거치면 보증금 반환 시기가 늦춰진다는 취지로도 읽혔습니다. 법원은 이러한 안내로 임차인이 갱신 때문에 보증금을 지급받지 못할 가능성까지 이해했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
결국 법원은 보증기관이 중요한 약관의 명시·설명의무를 이행했다고 인정하기 어렵다고 봤습니다. 그 결과 보증기관은 이 사건에서 문제 된 약관을 계약 내용으로 주장해 지급을 거절할 수 없었습니다.
묵시적 갱신이나 보증기간 만료를 이유로 지급을 거절당했다면, 제이씨엘파트너스는 거절 근거가 된 약관과 가입 당시 설명 자료를 함께 검토합니다. 보증서나 거절 통지서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 현재 상황을 문의하세요.
법원은 주택 인도와 동시에 보증금을 지급하라고 판결했습니다
인천지방법원은 2026년 6월 9일, 임대인이 의뢰인에게서 주택을 인도받는 것과 동시에 보증기관이 의뢰인에게 보증금을 지급하라고 판결했습니다(인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단***** 판결).
| 항목 | 판결 내용 |
|---|---|
| 사건 유형 | 전세보증금 반환보증 이행청구 |
| 의뢰인 입장 | 보증금을 돌려받지 못한 임차인 |
| 청구·인용 금액 | 보증금 190,000,000원 |
| 핵심 판단 | 보증책임을 제한하는 약관의 명시·설명의무 이행을 인정하기 어려움 |
| 지급 조건 | 임대인이 의뢰인에게서 주택을 인도받는 것과 동시 지급 |
| 판결 시기 | 2026년 6월 9일 제1심 판결 |
의뢰인은 재판 당시에도 해당 주택에 거주하고 있었습니다. 법원은 주택 인도와 보증금 지급이 서로 맞물려 이행돼야 한다고 봤고 이 사건에서는 지연손해금 지급의무가 발생하지 않았다고 판단했습니다. 확인된 성과는 보증금 지급을 명한 판결이며, 실제 지급이나 판결 확정 여부는 제공 자료로 확인되지 않았습니다.
이 판결은 묵시적 갱신이 된 모든 반환보증에서 같은 결과가 나온다는 뜻은 아닙니다. 가입한 상품과 적용 약관, 계약 당시 설명 자료에 비추어 보증기관의 거절 사유를 검토해야 합니다. 다른 지급거절 사유에서 약관의 효력과 설명의무를 다룬 임차인 사망 후 반환보증 지급청구 승소사례도 판단 대상을 구분해 읽을 수 있습니다.
지급거절을 받았다면 가입 당시 자료부터 모아 보세요
보증이행을 거절당한 경우에는 거절 통지서에 적힌 사유와 근거 조항을 먼저 확인하세요. 그다음 가입 당시 받은 서류·안내를 해당 조항과 대조하고, 계약이 언제 어떤 방법으로 끝났는지 정리하는 것이 좋습니다.
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서와 갱신 관련 대화 | 당초 계약기간과 갱신 경위 |
| 해지 문자·내용증명·송달자료 | 통지 내용과 도달일 |
| 보증서와 가입 당시 약관 | 보증 대상·기간·지급 제외 조항 |
| 신청서·확약서·안내문·알림톡·녹취 | 중요한 제한을 언제 어떻게 설명했는지 |
| 보증이행 거절 통지서 | 실제 거절 사유와 적용 조항 |
| 주택 인도 관련 기록 | 계속 거주 중인지, 열쇠 등을 언제 전달했는지 |
은행 대출보증 서류와 임차인을 위한 반환보증 서류가 섞여 있다면 각각 구분해 두세요. 이 사건에서도 서명한 약정이 어떤 보증에 관한 것인지가 설명의무를 판단하는 데 중요했습니다.
보증이행 거절 사유를 이해하기 어렵거나 받은 안내와 약관 내용이 다르다면, 제이씨엘파트너스는 적용 약관·설명 내용·계약 종료와 주택 인도 시점을 확인해 대응 방향을 정리합니다. 보증서나 거절 통지서가 있으면 사진과 함께 현재 상황을 카카오톡으로 보내 상담을 문의해 주세요.
손해안보는법 · 제이씨엘파트너스(JCL Partners)
대한변호사협회 인증 부동산·손해배상 전문변호사 이상덕
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참고자료
- 인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단***** 판결
- 주택임대차보호법 제6조·제6조의2, 2026년 1월 2일 시행 법령.
- 약관의 규제에 관한 법률 제3조, 2024년 8월 7일 시행 법령. 법령 확인 기준일: 2026년 11월 3일.
