“집주인이 실거주하겠다고 하면 임차인은 바로 나가야 하나요?” 이 질문에 대한 답은 단순하지 않습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절은 주택임대차보호법이 허용하지만, 임대인이 ‘실제 거주하려는 경우’에 해당한다는 점을 스스로 입증해야 적법해질 수 있습니다. 단순히 “내가 살겠다”는 말만으로는 부족하다는 점을 대법원이 분명히 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
또 하나 중요한 점은, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생긴다는 것입니다. 즉, 이 쟁점은 “거절이 가능한가”에서 끝나지 않고, 거절 이후의 행동까지 법이 통제하고 있습니다.
제6조의3 제1항 제8호 문언은 무엇을 직접 말하나
결론부터 말하면, 문언상 확정되는 것은 거절 주체와 거주 주체의 범위, 그리고 거절 사유의 골격입니다. 현행 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로, “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 두고 있습니다. 따라서 법문이 직접 적고 있는 사람은 임대인 본인, 그리고 임대인의 직계존속·직계비속입니다. 문언만 놓고 보면 배우자는 직접 적혀 있지 않습니다.
여기서 “목적 주택”은 바로 그 임대차의 대상이 된 주택을 뜻합니다. 또 제6조의3 제1항 본문은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신요구권을 부여하고, 제2항은 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 정하고 있습니다. 그래서 실거주 거절 문제는 단순한 통지 문제가 아니라, 임차인에게 보장된 추가 2년의 거주와 충돌하는 구조로 이해해야 합니다.
통지기간도 중요합니다. 현재 제6조 제1항은 임차인의 갱신요구와 임대인의 거절 통지가 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 이루어져야 한다고 정합니다. 다만 2020. 12. 10. 전후의 계약 체결·갱신 시점에 따라 과거에는 “1개월 전까지” 규정이 적용된 사건도 있으므로, 실제 분쟁에서는 계약 체결일, 갱신일, 갱신요구일, 거절일을 함께 봐야 합니다.
법원은 “실제 거주”를 어디까지 보나
핵심은, “실제 거주”라는 문언만으로는 충분하지 않고, 그 의사가 진정한지 여부를 법원이 따로 본다는 점입니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은, 임대인 등이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있다고 명확히 판시했습니다. 그리고 임대인이 단순히 그런 의사를 표명했다는 사정만으로는 부족하고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 점을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다고 보았습니다.
이 판결이 실무상 중요한 이유는 판단 요소를 비교적 구체적으로 제시했기 때문입니다. 대법원은 임대인의 주거 상황, 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 실거주 의사가 형성된 경위, 갱신거절 전후의 사정, 모순되는 언동의 유무, 이사 준비 여부 등을 종합해 진정성을 판단해야 한다고 설명했습니다. 따라서 실거주 갱신거절은 “통지서 한 장”으로 끝나는 문제가 아니라, 거절 사유가 언제 어떻게 생겼고 실제로 준비되었는지가 쟁점이 됩니다.
또 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은, 임차인이 먼저 갱신요구를 했더라도 법정 통지기간이 남아 있다면 임대인이 그 안에서 실거주 사유를 들어 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 양수인도 같은 기간 내에는 자신의 실제 거주를 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다. 즉, 쟁점은 “누가 먼저 말했는가”보다 법정 기간 안에 적법한 거절 사유가 존재했는가에 가깝습니다.
다만 갱신거절 사유를 나중에 마음대로 바꾸는 것은 별개 문제입니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은, 처음에는 “임대인 본인이 살겠다”고 했다가 뒤늦게 “손자가 살겠다”는 식으로 실거주 주체를 바꾸어 주장하는 경우, 예외적으로 허용되려면 원래의 거절 사유가 통지 당시 존재했고, 그 후 예측하기 어려운 객관적 사정변경이 생겨 원래 계획대로 거주할 수 없게 되었으며, 그 때문에 불가피하게 새로운 실거주 사유가 발생했다는 점을 임대인이 구체적으로 주장·증명해야 한다고 보았습니다. 이 판결은 제5항의 ‘정당한 사유’ 자체를 직접 해석한 판결이라기보다, 갱신거절 사유 변경의 한계를 다룬 판결로 이해하는 편이 정확합니다.
제5항과 제6항은 어떻게 연결되나
정리하면, 제1항 제8호가 실거주를 이유로 한 갱신거절의 입구라면, 제5항과 제6항은 그 거절이 허위였을 때의 책임 구조입니다. 제6조의3 제5항은, 임대인이 제1항 제8호를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 받아들여졌더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임차인에게 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 제2항이 갱신된 임대차의 기간을 2년으로 두고 있으므로, 통상은 그 2년 안에 제3자 임대가 있었는지가 먼저 문제 됩니다.
여기서 많이 묻는 표현이 “정당한 사유”입니다. 법문은 그 내용을 직접 정의하지 않습니다. 다만 헌법재판소는 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 등 결정에서, 제5항의 “정당한 사유”를 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서, 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정으로 해석할 수 있다고 보았습니다. 따라서 경제적 이익이 더 좋다는 이유, 더 높은 보증금이나 월세를 받을 수 있다는 이유가 곧바로 정당한 사유가 된다고 보기 어렵습니다. 다만 구체적 사건에서는 어떤 사정이 어느 정도로 불가피했는지 별도 심리가 필요합니다.
손해배상액도 법이 산식까지 정하고 있습니다. 제6조의3 제6항에 따르면, 당사자 사이에 손해배상 예정 합의가 없는 한 손해배상액은 ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새로운 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액의 2년분, ③ 임차인이 입은 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 헌법재판소도 이 구조가 허위 실거주 거절을 억제하고, 임차인이 손해를 일일이 증명해야 하는 부담을 완화하기 위한 장치라고 설명했습니다.
실무상 자주 문제되는 포인트는 무엇인가
실무상 첫 번째 포인트는 날짜입니다. 통지기간은 현재 2개월 전 기준이지만, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그 이전 시기의 분쟁은 1개월 전 기준이 남아 있을 수 있으므로, “언제 계약했고 언제 갱신되었는지”가 선결문제입니다. 날짜가 틀리면, 적법한 갱신요구였는지와 적법한 거절통지였는지가 함께 흔들릴 수 있습니다.
두 번째 포인트는 증거입니다. 임대인 측에서는 실거주 계획의 형성 경위, 기존 주거 사정, 가족의 학교·직장 사정, 이사 준비 자료, 통지 내용의 일관성이 중요합니다. 임차인 측에서는 갱신요구 통지, 거절 통지, 문자나 카카오톡, 중개업소를 통한 설명, 퇴거 시점, 퇴거 후 제3자 임대 정황 등을 남겨 둘 필요가 있습니다. 대법원은 진정성 판단을 “종합 사정”으로 한다고 했기 때문에, 한 장의 서류보다 전체 흐름이 더 중요할 수 있습니다.
세 번째 포인트는 사안별 차이입니다. 공개된 하급심 사례도 이미 존재하고, 통지 철회가 언제 어떻게 상대방에게 도달했는지, 제3자 임대가 실제 있었는지, 거절 사유가 나중에 바뀌었는지에 따라 결론이 달라집니다. 예컨대 서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결처럼 통지 철회 경위가 쟁점이 된 공개 하급심도 확인됩니다. 그래서 이 영역은 조문 하나만 읽고 결론을 단정하기보다, 날짜·통지·거주계획·사후 임대 여부를 한 묶음으로 봐야 합니다.
정리
이 글의 핵심은 세 가지입니다.
첫째, 실거주를 이유로 한 갱신거절은 가능하지만 자동으로 적법해지지 않습니다. 임대인이 실제 거주 의사의 진정성을 입증해야 합니다.
둘째, 제5항과 제6항은 허위 실거주 거절에 대한 책임 조항입니다. 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생깁니다.
셋째, 통지기간과 경과규정은 사건의 결론을 바꿀 수 있습니다. 계약 체결일, 갱신일, 갱신요구일, 거절일을 정확히 확인해야 합니다.
반대로, 아직 단정하면 안 되는 부분도 분명합니다. “실제 거주”의 최소 기간이 얼마인지, 배우자 실거주가 문언상 당연히 포함되는지, 공실 방치나 매도가 제5항과 바로 연결되는지는 이번 검토 범위에서 공식 판례로 확정되었다고 보기 어렵습니다. 이런 부분은 구체적 사실관계에 따라 별도 검토가 필요합니다.
FAQ
Q1. 집주인이 “제가 살겠습니다”라고 말하면 바로 갱신거절이 되나요?
아닙니다. 대법원은 단순한 의사 표명만으로는 부족하고, 실제 거주 의사가 진정하다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 봅니다.
Q2. 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 실거주 갱신거절이 가능한가요?
가능할 수 있습니다. 제6조의3 제1항 제8호는 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주도 문언상 포함합니다.
Q3. 배우자가 들어와 사는 경우도 당연히 포함되나요?
그렇게 단정하기는 어렵습니다. 법문은 임대인의 직계존속·직계비속을 명시하지만, 배우자는 직접 적고 있지 않습니다. 현재까지는 이를 명확히 확정한 공식 판례는 확인하지 못했습니다.
Q4. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 집을 비워두기만 해도 제5항 손해배상인가요?
제5항의 문언은 “정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”를 직접 규정합니다. 따라서 단순 공실 방치가 곧바로 제5항에 해당한다고 단정하기는 어렵고, 별도 법리 검토가 필요합니다.
Q5. 손해배상액은 무조건 월세 3개월치인가요?
아닙니다. 법은 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 정하고 있습니다.
