글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
집을 산 뒤 창가와 벽면에서 물기를 발견했는데 누수가 아니라 결로라는 설명을 들었다면, 보수비를 요구할 수 없는지 고민하게 됩니다. 결로라도 단열·창호의 성능이 기준에 못 미쳐 주거에 지장을 주는 하자라면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.
제이씨엘파트너스는 주거용 오피스텔을 매수한 뒤 누수와 결로를 발견한 의뢰인을 대리했습니다. 감정으로 단열재 누락과 창호 주위 시공 불량이 확인됐고, 매도인에게 보수비를 배상하라는 판결을 받았습니다.
매수 직후 드러난 누수와 결로, 원인을 구분해야 했습니다
의뢰인은 매매계약을 체결하고 입주한 뒤 복층 벽면과 창문 상단·천장에서 누수 또는 결로를 발견했습니다. 중개대상물 확인·설명서에는 벽면 누수가 없고 배수가 정상이라고 적혀 있었지만, 실제로는 물기와 욕실 바닥 물고임 등 여러 문제가 있었습니다.
매매계약서에는 현재 시설물 상태로 계약하되, 계약 당시 매도인이 알리지 않은 부분에 하자가 있으면 매도인이 수리한다는 특약도 있었습니다. 의뢰인이 원한 것은 하자의 원인을 밝히고 필요한 보수비를 배상받는 것이었습니다.
물을 발견한 위치가 같아 보여도 외부에서 물이 들어오는 누수와 벽·창의 차가운 표면에 수분이 맺히는 결로는 원인과 보수 방법이 다릅니다. 이 사건에서도 벽면 누수는 시공사의 수리 후 더 발생하지 않았지만, 창문과 창호 주변의 결로에는 별도의 보수가 필요했습니다.
단열·창호 시공 불량으로 생긴 결로도 하자가 될 수 있습니다
결로의 하자 여부는 단열 성능과 시공 상태, 실제 사용상의 지장을 함께 살펴 판단합니다. 환기나 실내 습도에 영향을 받는 현상이라는 이유로 단열재 누락 등 시공상 문제까지 배제할 수는 없습니다.
현행 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제15조는 부위별 단열성능을 나타내는 온도차이비율(TDR)이 설계기준보다 큰 경우, 단열이 현저히 불량해 표면온도가 이슬이 맺히는 온도 이하로 떨어지는 경우, 단열재 미시공·부실시공이 확인되는 경우 등을 결로의 하자 판단 기준으로 정하고 있습니다. 결로 하자 판정기준 제15조
이 기준은 하자심사 등에 사용하는 기준입니다. 개별 매매에서 매도인에게 배상책임을 물을 수 있는지는 해당 건물의 조건과 계약 내용, 계약 당시 하자의 존재 등을 함께 검토해야 합니다.
매매한 부동산이 통상 기대되는 성능이나 약속한 상태를 갖추지 못했다면 매도인의 하자담보책임이 문제 됩니다. 하자가 있었는지는 원칙적으로 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단하며, 매수인이 하자를 알았거나 주의를 기울였다면 알 수 있었는지도 확인해야 합니다. 민법 제580조, 대법원 98다18506 판결
감정으로 시공상 하자와 필요한 보수비를 구체화했습니다
저희는 원인과 손해액을 밝히기 위해 법원에 감정을 신청했습니다. 감정인은 두 차례 현장을 조사했고, 외벽에 칸막이를 설치한 부분의 주변에 단열재 시공이 누락됐으며 알루미늄 창호 주위의 단열재와 마감도 부적합하게 시공된 상태를 확인했습니다.
감정인은 이 결로를 단순한 사용 부주의가 아니라 부적합한 시공으로 사용과 기능·외관에 지장을 주는 하자라고 판단했습니다. 판결문에도 단열재 누락과 창호 주위 시공 문제로 결로가 발생한 사실이 기재됐습니다.
보수 방법도 원인에 맞춰 정리했습니다. 단열재를 보강하고 마감재를 시공한 뒤, 기존 알루미늄 창호 전면에 플라스틱 창호와 복층유리 한 겹을 추가로 시공할 필요가 있다는 감정 결과였습니다.
이처럼 보수비를 청구하려면 물기가 생긴 사실과 함께, 무엇이 잘못 시공됐고 어떤 공사가 필요한지를 연결하는 자료가 중요합니다. 저희는 감정에서 산정한 보수공사비와 부가가치세를 반영해 청구금액을 확정했습니다.
결로가 반복되는데 원인이나 보수 범위를 두고 의견이 엇갈린다면, 점검 내용과 계약서를 함께 살펴 매도인에게 요구할 근거와 범위를 검토해 보시기 바랍니다.
매도인에게 2,974만 원 지급을 명한 판결을 받았습니다
결로 부분의 보수비는 25,526,163원으로, 부가가치세 별도 금액이었습니다. 전체 하자보수비의 대부분을 차지했습니다. 여기에 벽면 마감 보완, 욕실 바닥 물고임 등 나머지 하자보수비와 부가가치세를 반영한 청구금액은 29,747,031원이었습니다.
| 사건 유형 | 매매 후 누수·결로 하자 손해배상 (매도인 하자담보책임) |
| 의뢰인 입장 | 원고 (주거용 오피스텔 매수인) |
| 청구 내용 | 결로·누수 등 하자보수비 29,747,031원 (부가가치세 포함) |
| 법원 판단 | 단열재 누락·창호 주위 시공 불량으로 생긴 결로를 하자로 인정, 매도인 청구 인용(공시송달), 중개사 책임 불인정 |
| 인용 금액 또는 결과 | 29,747,031원과 지연손해금 (2023년 7월 18일부터 2024년 3월 27일까지 연 5%, 그다음 날부터 연 12%) |
| 판결·결정 시기 | 서울동부지방법원 2025년 11월 28일 선고 |
서울동부지방법원은 2025년 11월 28일 매도인에게 29,747,031원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 7월 18일부터 2024년 3월 27일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%입니다.
매도인에 대한 청구는 공시송달로 진행돼 인용됐습니다. 함께 청구한 중개사 책임은 계약 당시 해당 하자를 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다는 이유 등으로 인정되지 않았습니다.
같은 문제라면 원인과 계약 당시 상태부터 확인하세요
매수 후 발견한 물기가 결로로 확인되더라도, 그 원인이 단열재 누락이나 창호 시공 불량인지 살펴볼 필요가 있습니다. 발견 시점과 계약 당시 상태를 연결하고 원인에 맞는 보수 범위를 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.
다음 자료가 있다면 함께 정리해 두세요.
- 처음 발견한 날짜와 발생 부위가 드러나는 사진·영상
- 점검보고서, 보수 전후 기록과 견적서
- 매매계약서의 특약과 중개대상물 확인·설명서
- 매도인에게 하자를 알리고 보수나 배상을 요구한 기록
민법 제582조는 하자담보책임에 기한 권리를 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정하고 있습니다. 언제 하자를 알았고 어떤 요구를 했는지 확인할 수 있도록 발견일과 연락 내용을 보관해야 합니다. 민법 제582조
함께 읽기: 결로 하자 인정 기준 총정리, 매매 누수 매도인 책임, 누수 손해배상 총정리
제이씨엘파트너스는 계약 당시 존재한 하자인지, 누구에게 어떤 근거로 보수비를 요구할 수 있는지, 원인과 손해액을 밝힐 감정이 필요한지를 검토합니다. 매수 후 누수·결로 문제를 어떻게 정리해야 할지 고민된다면 상담을 문의해 주세요.
참고자료
- 서울동부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2023가단****** 손해배상 판결
- 민법 제580조·제582조
- 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결
- 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제15조
