주택임대차보호법 전월세 전환 계산기

위 계산기로 전세보증금을 월세로 바꿨을 때의 예상 월세를 확인하셨다면, 그 숫자가 법으로 정해진 상한 안에 있는지까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 전월세 전환율은 당사자가 자유롭게 정하는 것이 아니라 주택임대차보호법이 그 한도를 정해 두고 있기 때문입니다.

전월세 전환이란

전월세 전환은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세(차임)로 바꾸는 것을 말합니다. 금리가 오르거나 임대인이 목돈 대신 매달 수익을 원할 때, 반대로 임차인이 보증금 부담을 줄이고 싶을 때 흔히 논의됩니다. 계약을 갱신하면서 “전세를 반전세로 돌리자”는 이야기가 나오는 상황이 대표적입니다.

이때 핵심은 얼마의 비율로 보증금을 월세로 환산하느냐입니다. 이 비율이 곧 전환율이고, 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 임차인이 부담하는 월세가 커집니다. 그래서 법은 임차인을 보호하기 위해 전환율의 상한을 명시하고 있습니다.

전환율에는 법정 상한이 있습니다 (제7조의2)

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 한도를 정합니다. 상한은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율입니다.

• ① 대통령령으로 정하는 비율 — 연 10%
• ② 한국은행이 공시한 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 2%)

위 계산기는 계산을 간단히 하기 위해 “기준금리 + 2%”만 사용하고 있는데, 정확한 법정 상한은 두 값 중 낮은 쪽이라는 점을 기억해 두시면 실제 협상에서 유리합니다.

전환율 계산 방법

월세로 전환되는 금액은 ‘줄어드는 보증금’, 즉 기존 보증금에서 새로 유지할 보증금을 뺀 차액입니다. 이 차액에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 12로 나누면 매달 낼 월세가 됩니다.

전환율은 앞서 본 대로 min(10%, 기준금리 + 2%)을 넘을 수 없습니다. 이 한도 안에서라면 당사자가 더 낮은 비율로 합의하는 것은 얼마든지 가능합니다.

실제 계산 예시

전세보증금 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세 형태(반전세)로 바꾸는 경우를 기준금리별로 계산하면 다음과 같습니다. 전환 대상 금액은 3억 − 1억 = 2억 원입니다.

표의 금액은 법이 허용하는 최대치입니다. 실제 계약에서는 이보다 낮은 월세로 정하는 경우도 많으므로, 위 숫자를 협상의 상한선으로 활용하시면 됩니다.

전세를 월세로 바꿀 때 확인할 5가지

1. 전환 시점의 기준금리를 다시 확인하세요

기준금리는 수시로 변동합니다. 몇 달 전 계약을 기준으로 계산하면 상한이 달라질 수 있으니, 실제 전환이 이루어지는 시점의 최신 공시값으로 다시 계산하는 것이 안전합니다.

2. 상한은 ‘최대치’이지 ‘정답’이 아닙니다

법정 상한은 그 이상 받을 수 없다는 뜻일 뿐, 반드시 그 금액으로 정해야 하는 것은 아닙니다. 시세와 주변 임대 조건을 함께 보고 협의하세요.

3. 갱신 시 증액 제한(5%)과 혼동하지 마세요

계약 갱신 시 차임·보증금 증액 한도(5%)와 전환율 상한은 서로 다른 규정입니다. 반전세 전환과 갱신 증액이 같은 자리에서 논의될 때는 두 기준을 나눠서 검토해야 합니다.

4. 초과 약정은 초과분에 한해 다툴 여지가 있습니다

상한을 넘는 월세를 약정했더라도, 초과 부분에 대해서는 효력이 제한될 수 있습니다. 이미 지급한 금액이 있다면 정황과 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.

5. 특약과 관리비 항목을 함께 점검하세요

월세 외에 관리비·공과금 분담이 어떻게 정해졌는지에 따라 실제 부담이 달라집니다. 전환 월세만 보지 말고 계약서 전체를 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

본 페이지의 계산 결과와 설명은 일반적인 이해를 돕기 위한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 분쟁의 결론은 계약 내용과 구체적 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 판단이 필요하다면 변호사와 상담하시기 바랍니다.