제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임대인 측 소송대리인으로 참여한 상가 누수 손해배상 사건을 소개합니다. 임차인은 누수로 매장에 피해가 생겼다며 배상을 청구했지만, 법원은 임대인의 책임을 인정할 증거가 부족하다고 판단해 1심에서 청구를 모두 기각했습니다.
이 사건에서는 누수 피해가 발생했다는 사실과 그 책임을 임대인에게 물을 수 있는지를 구분하는 것이 중요했습니다. 특히 임차인의 인테리어 공사와 수도계량기 이동 경위가 판단에 영향을 미쳤습니다.
상가 누수 후 임차인이 손해배상을 청구했습니다
임차인은 상가에 입주하면서 인테리어 공사를 한 뒤 매장을 운영했습니다. 의뢰인은 그 이후 상가를 매수해 임대인의 지위를 승계했습니다.
그러던 중 매장 천장의 온수배관에서 누수가 발생해 장비와 상품 등이 침수됐습니다. 임차인은 배관 연결 부분의 문제나 소켓 내부 고무링 누락이 원인이라고 주장하면서 인테리어 비용, 상품·전자기기 손해, 휴업손실과 위자료 등을 청구했습니다.
임대인은 임차인이 목적물을 사용하고 수익을 얻는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 배관 등 시설의 설치·보존상 하자로 손해가 생긴 경우에는 그 시설을 지배·관리하는 점유자나 소유자의 책임도 문제 됩니다(민법 제758조).
다만 이 사건에서 법원이 살핀 것은 임대인이라는 지위만이 아니었습니다. 실제 누수 원인과 배관 작업 경위를 살펴, 임대인의 의무 위반이나 배관 하자를 근거로 배상책임을 인정할 수 있는지가 쟁점이었습니다.
계량기 이동과 배관 작업 경위가 판단을 갈랐습니다
문제의 배관은 이미 철거돼 누수 원인을 직접 확인할 수 없었습니다. 법원은 관리업체와 관리사무소의 의견, 계량기 이동 경위, 천장 내부 구조와 관련 진술을 함께 살폈습니다.
임차인이 입주한 이후 수도계량기는 기존 위치에서 약 6m 떨어진 곳으로 옮겨졌습니다. 판결문에 인용된 자료에 따르면 계량기를 옮기려면 배관을 교체하고 연결 소켓을 다시 설치했을 가능성이 있었습니다.
임차인은 배관을 교체하지 않고도 계량기를 옮길 수 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 천장 내부 구조에 비춰 그 방법을 실제로 적용하기 쉽지 않다고 봤습니다. 피고 측이 낸 계량기·배관 자료와 천장 구조 자료도 이 판단의 근거로 인용됐습니다.
인테리어 시공자는 배관 공사를 하지 않았다는 확인서를 작성했지만, 그 확인서에는 계량기를 어떻게 옮겼는지 설명이 없었습니다. 법원은 시공자의 진술과 다른 자료의 관계도 살폈습니다.
이러한 사정을 종합해 법원은 인테리어 공사 과정에서 배관 설치가 제대로 되지 않았거나 고무링이 누락됐을 가능성을 배제할 수 없다고 판단했습니다. 이는 임차인의 잘못을 확정한 판단이 아니라, 제출된 증거로 임대인의 책임 있는 사유를 인정하기 어렵다는 판단입니다.
감정 의견은 전제 사실과 함께 봐야 합니다
이 사건에는 법원이 의뢰한 감정 의견도 있었습니다. 감정인은 원인 배관이 철거돼 누수 원인을 직접 확인하지 못한 상태에서, 고무링이 빠져 있었다는 임차인의 설명을 전제로 기존 하자에 해당한다는 의견을 냈습니다.
법원은 이 의견과 함께 계량기 이동 및 소켓 재설치 가능성을 검토했습니다. 감정 의견을 읽을 때에도 감정인이 직접 확인한 내용과 당사자의 설명을 전제로 판단한 내용을 나누어 봐야 한다는 점을 보여 줍니다.
누수로 소송을 당했고 감정 의견까지 제출된 상황이라면, 제이씨엘파트너스는 청구의 근거와 감정의 전제, 공사·배관 자료가 서로 맞는지 검토합니다. 소장이나 감정서가 있으면 그 내용을 바탕으로 전화(070-4524-0427)로 문의하세요.
청구 전부 기각 판결과 임대인이 확인할 자료
수원지방법원 성남지원은 2026. 1. 8. 선고한 2024가소****** 판결에서 임차인의 청구를 모두 기각했습니다. 임대인의 의무 불이행이나 공작물의 설치·보존상 하자를 전제로 손해배상을 인정할 증거가 부족하다는 이유였습니다. 의뢰인은 1심에서 전부승소 판결을 받았습니다.
비슷한 분쟁에서는 피해 사진뿐 아니라 누수 원인을 판단할 자료가 필요합니다. 임대차계약서와 입주 당시 상태, 인테리어 공사 내역, 계량기·배관 위치가 바뀐 경위, 수리 전후 사진과 점검 기록을 시간 순서로 정리해 두세요. 수리 과정에서 철거하는 배관이나 연결 부품도 원인 확인에 필요한 증거가 될 수 있습니다.
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소장을 받은 뒤의 대응 순서는 누수 소송 피고 대응 안내에서도 확인할 수 있습니다.
임차인이 배상을 요구하는데 원인이나 공사 경위가 다투어진다면, 제이씨엘파트너스는 현재 자료로 확인되는 사실과 추가로 확인할 부분을 나눠 대응 방향을 검토합니다. 소장·점검서·공사 사진이 있으면 카카오톡으로 보내고, 상대방이 어떤 이유로 배상을 요구하는지 함께 알려 주세요.
참고자료
- 수원지방법원 성남지원 2026. 1. 8. 선고 2024가소****** 판결
- 민법 제623조, 임대인의 의무
- 민법 제758조, 공작물 등의 점유자·소유자 책임
