[승소사례] “혼자 2년 싸우다 지쳤습니다” 아파트 누수, 변호사 선임 후 6개월 만에 끝났습니

안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

지난해 저를 찾아오신 A씨는 말 그대로 ‘집이 집이 아니었습니다’. 신축 아파트를 구입한 지 1년 만에 윗집에서 시작된 누수가 6개월간 무려 9차례 반복됐고, 거실과 침실 천장에서 물이 떨어져 양동이를 여러 개 받쳐놓고 살아야 했습니다. 벽지는 물에 젖어 들뜨고 곰팡이가 번졌으며, 재택근무는 불가능해졌습니다. 극심한 스트레스로 정신과 치료까지 받게 된 A씨는 “윗집은 자기네 잘못 아니라고 하고, 시공사는 윗집 문제라며 서로 떠넘기기만 합니다. 도대체 누구한테 어떻게 해야 하나요?”라며 절박하게 물으셨습니다.

혹시 지금 비슷한 상황에 처해 계신가요? 관리사무소에 신고해도 미온적이고, 윗집과 시공사는 서로 책임을 미루며 몇 달째 방치되고 있진 않으신가요? 오늘은 A씨 사건을 통해 윗집 누수 손해배상 청구 방법을 단계별로 상세히 말씀드리겠습니다.

첫 번째 단계, 책임 소재부터 명확히 하십시오

윗집 누수 손해배상 청구에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 ‘누구에게 책임이 있는가‘입니다. 법적으로는 크게 두 가지 책임이 얽혀 있습니다. 민법 제758조의 공작물책임은 윗집의 전용부분인 베란다나 화장실에서 누수가 발생했을 때 윗집 소유자나 점유자가 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 한편 공동주택관리법 제36조의 하자담보책임은 건물 자체의 방수층 불량이나 시공 하자가 원인일 때 시공사가 책임지도록 하고 있습니다.

문제는 실무에서 이 두 책임이 섞여있는 경우가 대부분이라는 점입니다. A씨 사건에서도 윗집 B씨 부부는 “우리는 평소처럼 베란다를 사용했을 뿐”이라며 무과실을 주장했고, 시공사 C건설은 “윗집이 개인적으로 청소건을 설치해서 배관이 동파된 것”이라며 윗집 책임을 강조했습니다. 동시에 C건설은 “방수층 불량 부분만 고쳐주겠다”며 일부 책임만 인정하는 태도를 보였습니다. 피해자 입장에서는 누구를 상대로 싸워야 할지 막막할 수밖에 없습니다.

답은 간단합니다. 두 책임이 경합하는 경우이므로 윗집 소유자와 시공사를 모두 피고로 하여 공동 손해배상을 청구하는 것입니다. 법원이 증거를 바탕으로 각자의 책임 비율을 판단하도록 맡기는 전략입니다. 이렇게 하면 “상대방 잘못”이라고 서로 떠넘기던 피고들이 더 이상 회피할 수 없게 됩니다.

두 번째 단계, 지금 당장 할 수 있는 증거를 확보하십시오

누수 소송의 승패는 증거가 좌우합니다. A씨가 승소할 수 있었던 결정적 이유는 초기부터 철저하게 증거를 수집했기 때문입니다. 여러분도 지금 즉시 실행할 수 있는 증거 수집 방법을 말씀드리겠습니다.

누수가 발생할 때마다 날짜와 시간이 표시되도록 사진과 동영상을 촬영하십시오. 천장, 벽, 바닥의 물 자국, 곰팡이 발생 부위, 심지어 물받이 그릇을 놓아둔 모습까지 모두 기록해야 합니다. 관리사무소나 AS센터에 신고할 때는 반드시 카카오톡이나 문자로 남기고, 통화 내용도 메모해두십시오. “언제 누가 와서 뭐라고 했는지” 모든 대응 과정이 나중에 증거가 됩니다. 윗집 또는 시공사와 주고받은 모든 문자, 이메일, 내용증명은 절대 삭제하지 마십시오.

그런데 많은 분들이 “사설 누수 탐지 업체 비용이 부담된다”고 망설이십니다. 저희는 소송 단계에서 법원 감정을 권유드립니다. 법원 감정은 법원이 지정한 감정인이 객관적으로 누수 원인과 피해 범위를 조사하는 것으로, 감정 비용은 감정인이 법원에 예상 감정비용을 제출하면 법원이 결정합니다. 무엇보다 법원 감정 결과는 공신력이 있어 재판부를 설득하는 데 훨씬 유리합니다.

세 번째 단계, 손해배상 범위를 정확히 산정하십시오

“고쳐주기만 하면 되는 거 아닌가요?”라고 생각하시는 분들이 많습니다. 아닙니다. 누수로 인한 손해는 복구 비용보다 훨씬 광범위합니다. A씨 사건에서 청구한 항목들을 구체적으로 살펴보겠습니다.

먼저 적극적 손해로 복구 공사비 약 이천만원이 들어갔습니다. 천장, 벽, 마루 전체를 다시 시공해야 했고, 곰팡이 제거 작업도 필요했습니다. 여기에 재택근무를 할 수 없어 스터디카페를 이용한 비용 삼십칠만원, 극심한 스트레스로 인한 정신과 치료비와 심리 상담비 칠십삼만원도 모두 손해액에 포함시켰습니다.

소극적 손해도 중요합니다. 6개월간 집을 제대로 사용하지 못했다면 그 기간 동안의 전세가나 월세를 환산해서 청구할 수 있습니다. A씨 아파트의 전세가는 삼억오백만원이었고, 주택임대차보호법에 따라 월 차임으로 환산하면 약 백사십만원입니다. 6개월이면 팔백사십만원이 됩니다. 이것이 바로 ‘사용수익 방해로 인한 손해’입니다.

정신적 고통에 대한 위자료도 빼놓을 수 없습니다. A씨는 반복되는 누수와 해결되지 않는 상황 때문에 불면증과 우울감을 호소했고, 실제로 정신과 진단서를 받았습니다. 이런 경우 육백만원에서 천만원 수준의 위자료를 인정받을 수 있습니다. 결과적으로 A씨는 총 삼천오백만원 이상을 청구했습니다.

네 번째 단계, 전문 변호사와 함께 전략적으로 대응하십시오

“변호사 비용이 부담되는데 혼자 해볼 수는 없을까요?”라고 문의하시는 분들이 계십니다. 솔직히 말씀드리면 누수 소송은 법리적 쟁점이 복잡하고, 상대방이 여러 명인 경우가 많아 혼자 대응하기 어렵습니다. 저희 로펌의 착수보수는 사건의 난이도에 따라 440만원에서 770만원 정도이며, 성과보수는 실질적으로 회수한 금액이 있을 경우에만 발생합니다. 즉 이기지 못하면 성과보수는 없다는 뜻입니다.

A씨 사건에서 저희는 소송 제기 후 여러 차례 법리적 주장을 담은 서면을 제출했습니다. 윗집의 공작물책임과 시공사의 하자담보책임을 각각 명확히 하고, 관련 판례를 인용하면서 양측 모두 책임을 면할 수 없다는 점을 강조했습니다. 특히 A씨가 겪은 피해가 단순한 불편함이 아니라 일상생활 자체를 불가능하게 만든 심각한 수준임을 구체적인 증거와 함께 제시했습니다. 정신과 진단서, 치료비 영수증, 스터디카페 이용 내역, 누수 인 리포트까지 빈틈없이 준비했습니다.

그 결과 재판부는 양측의 주장을 모두 고려하여 화해권고결정을 내렸습니다. 시공사가 이천이백만원을 지급하고, A씨는 윗집에 대한 청구를 포기하며, 향후 이 누수 사고에 관해 민형사상 이의를 제기하지 않기로 하는 내용이었습니다. 청구액 삼천오백만원에서 이천이백만원을 받은 것이 아쉬워 보일 수 있지만, 이는 전략적 선택이었습니다. 1심 판결까지 1년 이상 끌면서 추가 비용과 스트레스를 감수하는 것보다, 6개월 만에 확실한 금액을 받아 즉시 복구 공사에 들어가는 것이 A씨에게 유리했기 때문입니다.

혹시 지금 윗집 누수로 고통받고 계신다면, 더 이상 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다. 시간이 지날수록 피해는 커지고, 증거는 사라지며, 정신적 고통은 깊어집니다. 저희 JCL Partners는 부동산 분쟁 전문 로펌으로서, 수많은 누수 소송 경험을 바탕으로 여러분의 권리를 끝까지 지켜드리겠습니다. 상담 문의는 언제든지 환영합니다.

감사합니다.

• 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.