⚖️집주인 거짓말로 전세 쫓겨났다면? 갱신거절 손해배상 청구 성공 사례⚖️
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난달 상담실에 들어서신 의뢰인의 첫마디가 아직도 기억납니다.
“변호사님, 3년을 살던 집인데 집주인이 본인이 직접 살아야 한다고 해서 억지로 나왔어요. 그런데 몇 달 뒤에 보니까 전세금만 5천만원 올려서 다른 사람한테 임대를 놨더라고요. 이게 말이 됩니까?”
목소리에 떨림이 있었고, 억울함이 그대로 전해졌습니다.
실거주 명목의 갱신거절, 법적으로 문제없을까
전세 갱신거절 소송 상담이 최근 부쩍 늘었습니다. 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 임차인에게 계약갱신요구권이 생겼지만, 정작 이 권리를 제대로 아는 분들이 많지 않기 때문입니다. 특히 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 나중에 제3자에게 재임대하는 경우, 이게 과연 법적으로 문제가 되는지 모르는 분들이 대부분이죠.
결론부터 말씀드리면, 명백한 위법행위입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인의 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 법조문이 다소 어렵게 느껴지실 수 있지만, 쉽게 풀어보면 “거짓말로 세입자 내쫒고 남한테 다시 빌려주면 돈 물어내야 한다“는 겁니다.
최근 저희 로펌에서 수행한 사건을 말씀드리겠습니다. 경기도 용인 지역 아파트에서 전세로 거주하던 B씨는 2021년 11월 임대인으로부터 “제가 직접 살아야 해서 계약 연장이 어렵습니다”는 통보를 받았습니다. B씨는 가족과 함께 살던 집이라 당황스러웠지만, 임대인의 사정이 있다면 어쩔 수 없다고 생각했죠. 2022년 6월 이사를 나갔고, 이사비용만 300만원 가까이 들었습니다.
그런데 2022년 12월, 부동산 앱을 통해 자신이 살던 집이 보증금 3억 5천만원에 재임대된 것을 발견했습니다. 본인은 3억원이었는데 5천만원이나 올린 거였죠. 그제서야 B씨는 “내가 당한 거구나”라고 깨달았고, 저희 사무실을 찾아오셨습니다.
손해배상 금액, 어떻게 계산되나
전세갱신거절소송에서 가장 중요한 건 손해배상액 산정입니다. 상가임대차보호법은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정하도록 하고 있습니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분. 둘째, 제3자 임대로 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분. 셋째, 실제 손해액입니다.
여기서 ‘환산월차임’이라는 개념이 등장하는데, 보증금을 월세로 환산한 금액을 뜻합니다. 보증금에 일정 이율을 곱해서 12개월로 나누는 방식이죠. 이 이율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값과 대통령령으로 정한 비율 중 낮은 쪽을 적용합니다.
B씨 사건의 경우를 구체적으로 계산해보겠습니다. 갱신거절 당시인 2021년 11월 기준금리는 0.75%였습니다. 여기에 2%를 더하면 2.75%가 되죠. 보증금 3억원에 2.75%를 곱하고 12개월로 나누면 월 68만 7천 5백원이 나옵니다. 이게 갱신거절 당시 환산월차임입니다.
반면 재임대 시점인 2022년 12월의 기준금리는 3.25%였습니다. 2%를 더하면 5.25%가 되고, 보증금 3억 5천만원에 5.25%를 곱해 12개월로 나누면 월 153만 1천 250원이 됩니다. 두 금액의 차이는 84만 3천 750원이고, 이를 24개월분으로 계산하면 2,025만원이 나오는 겁니다.
다만 임대차 기간 중 임차인이 훼손한 부분이 있으면 그 수리비는 공제됩니다. B씨의 경우 씽크대 문서랍, 화장실 변기 등 일부 시설물을 파손해서 수리비로 243만원이 들었고, 이를 제외한 1,782만원이 최종 손해배상액으로 인정됐습니다.
정당한 사유, 법원은 어떻게 판단하나
임대인측은 강하게 반발했습니다. “어머니가 대퇴골 골절로 입원하셔서 간병을 해야 했고, 그 기간이 길어지면서 어쩔 수 없이 실거주를 못했다. 정당한 사유가 있었다”는 주장이었죠. 실제로 95세 고령의 어머니가 2022년 4월부터 5월까지 병원에 입원한 의료기록도 제출했습니다.
하지만 수원지방법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 판결문에는 이렇게 적혀있습니다.
“위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 아파트에서 실거주를 하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 인정하기에 부족하다.”
법원이 주목한 건 시간적 간격이었습니다. B씨가 퇴거한 때가 2022년 6월이고, 제3자에게 재임대한 게 2022년 12월입니다. 6개월이나 되는 기간 동안 실거주 시도가 전혀 없었고, 관리비만 부담하다가 결국 재임대했다는 점에서 정당성을 인정할 수 없다고 본 거죠.
법원의 판단 기준은 매우 엄격합니다. 단순히 “사정이 생겼다”는 것만으로는 부족하고, 갱신거절 시점부터 재임대 시점까지의 모든 정황을 종합적으로 봅니다. 실거주 준비를 했던 흔적이 있는지, 얼마나 빨리 재임대했는지, 재임대 조건이 이전과 어떻게 다른지 등을 꼼꼼히 살핍니다.
이 시점에서 억울함을 느끼시는 분들이라면 주저하지 마시고 법률 전문가와 상담하시길 권합니다. 혼자 판단하기보다는 객관적인 법률 검토를 받는 게 현명한 선택입니다.
증거 확보가 승패를 가른다
전세 갱신거절 소송에서 가장 중요한 건 증거입니다. B씨 사건에서도 여러 증거가 결정적 역할을 했습니다. 먼저 갱신거절 통보 내용이 담긴 문자메시지와 내용증명이 있었고, 퇴거 후 해당 아파트가 재임대된 사실을 확인할 수 있는 등기부등본과 임대차계약서가 있었습니다. 또한 부동산 거래 플랫폼의 매물 정보 캡처본도 유용한 증거가 됐죠.
많은 분들이 “나중에 재임대된 걸 알았는데 어떻게 증명하죠?“라고 물으십니다. 등기부등본상 전입신고 날짜, 확정일자 날짜 등으로 재임대 시점을 특정할 수 있습니다. 또한 부동산 중개업소나 인터넷 플랫폼에 올라온 매물 정보도 중요한 증거가 되니 캡처해두시는 게 좋습니다.
시효도 유의해야 합니다. 손해배상 청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. “나중에 하지 뭐”라고 미루다가 권리를 잃는 경우가 의외로 많습니다.
11년 경력으로 의뢰인의 권리를 찾아드립니다
저희 JCL Partners는 상업법률 및 부동산 분쟁을 전문으로 다루는 법무법인입니다. 특히 임대차 관련 분쟁에서는 11년간 쌓아온 노하우가 있습니다. 갱신거절로 인한 손해배상 청구뿐만 아니라, 상가임대차, 재산피해, 동업분쟁 등 다양한 사건을 수행해왔습니다.
이번 사건도 1심에서는 일부만 인용됐지만, 항소심에서 추가로 527만원을 더 인정받았습니다. 총 1,782만원이라는 적지 않은 금액을 받아낼 수 있었던 건 철저한 사실관계 분석과 법리 검토, 그리고 설득력 있는 주장 때문이었습니다.
전세갱신거절 소송은 초기 대응이 무엇보다 중요합니다. 갱신거절 통보를 받았거나, 퇴거 후 재임대 사실을 알게 되셨다면 가능한 빨리 법률 상담을 받으시기 바랍니다. “이 정도 금액으로 소송까지 해야 하나” 고민하시는 분들도 계시지만, 천만원 단위의 손해배상을 받을 수 있다면 충분히 시도해볼 만한 가치가 있습니다.
혹시 지금 비슷한 상황에 처해 계신가요? 집주인의 거짓 갱신거절로 억울하게 집을 비우셨나요? 혼자 고민하지 마시고 저희에게 연락주십시오. 정확한 사실관계 확인과 법률 검토를 통해 최선의 해결방안을 제시해드리겠습니다. 전화 한 통이면 됩니다.
감사합니다.
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
