[성공사례] 보증금에서 청소비 빼는 게 당연하다고요? 법원은 이렇게 판단했습니다
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
계약이 끝나고 짐을 다 뺐습니다. 이제 보증금만 받으면 된다고 생각했는데, 집주인에게서 문자 한 통이 옵니다.
“벽 자국 있으니 원상복구비 빼겠습니다. 청소 상태도 불량해서 청소비도 공제합니다.”
이 순간 많은 분들이 당황합니다. ‘내가 뭔가 잘못한 건가?’, ‘이사 나올 때 꼼꼼히 보지 못한 내 실수인가?’ 생각하며 수백만 원을 그냥 포기하려 합니다. 그런데 잠깐, 법은 이 상황을 어떻게 보고 있을까요?
원상복구비 공제, 집주인 마음대로 할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 집주인이 원상복구비를 공제하려면 반드시 그 손해를 ‘직접 입증’해야 합니다.
임차인이 정상적으로 거주하면서 생기는 자연스러운 마모나 오염은 법적으로 ‘통상 손모(通常損耗)’라고 부릅니다. 햇빛에 의한 벽지 변색, 오랜 사용으로 인한 바닥 미세 흠집, 가구 배치로 생긴 자국 같은 것들이 대표적입니다. 이런 것들은 임차인이 배상할 의무가 없습니다.
집주인이 ‘네가 파손했다’고 주장하려면, 그 파손이 임차인의 고의 또는 과실로 인한 것임을 구체적인 증거로 제출해야 합니다. 단순히 “상태가 안 좋다”는 말만으로는 법원에서 인정되지 않습니다. 공제를 주장하는 쪽이 입증 책임을 지는 것이 원칙입니다.
청소비는 어떨까요? — 특약 유무에 따라 다릅니다
청소비는 조금 더 따져볼 필요가 있습니다.
만약 계약서에 “퇴실 청소비는 임차인이 부담한다”는 특약이 명확하게 적혀 있다면, 그 범위에서 공제 주장이 인정될 여지가 있습니다. 다만 특약이 있다고 해서 무조건 공제되는 것은 아닙니다. 이 경우에도 집주인은 퇴거 당시 실제로 청소가 필요한 상태였다는 사정, 그리고 청소 비용이 실제로 지출되었거나 통상적으로 상당한 금액이라는 점을 입증해야 합니다. 입증이 부족하면 법원이 공제 금액을 최소한으로 제한할 수 있습니다.
반면 계약서에 청소비 관련 특약이 없다면, 일반적인 생활 오염 수준의 청소는 임차인이 부담할 이유가 없습니다. 청소비는 임차인이 퇴거한 이후에 비로소 발생하는 비용이기 때문입니다. 오염·폐기물을 방치하는 등 명백히 원상회복 의무를 위반한 경우가 아니라면, 법원은 이를 보증금 공제 항목으로 인정하지 않습니다.
실제 소송에서 집주인의 모든 주장이 기각된 사례
제가 직접 수행한 사건을 소개해 드립니다.
의뢰인 A씨는 수도권의 주택에서 수년간 거주한 후 계약 만료로 이사를 나왔습니다. 보증금은 1억 원대였습니다. 그런데 집주인은 세 가지를 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.
첫째, 계약 종료 후에도 건물에 계속 거주하고 있으니 차임과 관리비 상당 금액을 내야 한다. 둘째, 기물을 파손했으니 원상복구비를 내야 한다. 셋째, 계약서에 명시된 퇴실 청소비를 공제한다.
저는 이 세 가지 주장이 모두 법적 근거를 갖추지 못했다고 판단하고 소송을 제기했습니다. 법원은 집주인의 모든 항변을 받아들이지 않았습니다. 차임 미지급과 기물 파손에 대해서는 “이를 인정할 아무런 증거가 없다”고 명확히 판단했습니다. 청소비에 대해서도 “임차인이 퇴거한 후에 발생하는 비용이므로 보증금에서 공제할 임차인의 채무에 해당하지 않는다”고 판시했습니다.
결국 A씨는 보증금 전액을 판결로 돌려받았습니다.
이 사건이 갖는 의미는 단순히 ‘이겼다’는 사실이 아닙니다. 집주인이 공제 항목을 나열하더라도, 각각의 항목이 법적 요건을 충족하지 않으면 한 푼도 인정받지 못한다는 것을 보여준 사례입니다.
지금 비슷한 상황에 처해 계신가요? 상담 전에 계약서 특약 내용, 퇴거 당시 현장 사진, 집주인과 주고받은 문자 내역을 먼저 정리해 두시면 훨씬 빠른 검토가 가능합니다.
비용과 기간, 현실적으로 알아두셔야 합니다
소송을 망설이는 가장 큰 이유 중 하나가 비용과 시간에 대한 불안입니다. 현실적인 정보를 드리겠습니다.
저희 사무소 기준으로 임대차보증금 반환 소송의 착수보수는 통상 440만~550만 원 선이며, 성과보수는 실제로 금원을 수령하였을 경우에 한하여 수령 금액의 일부만 받고 있습니다. 즉, 돌려받지 못하면 성과보수도 없습니다.
기간은 법원에 소장이 접수되고 상대방에게 송달이 이루어진 시점부터 통상 6개월에서 1년 내외를 예상하시면 됩니다. 다만 법원 사정이나 상대방의 대응 방식에 따라 달라질 수 있습니다.
1억 원 이상의 보증금이 걸린 상황이라면, 초기 비용 대비 회수 가능한 금액을 냉정하게 따져보시기 바랍니다. 많은 의뢰인분들이 “좀 더 일찍 상담받을 걸 그랬다”고 하십니다.
임대차보증금 분쟁은 초기 대응이 핵심입니다. 집주인이 공제를 통보해왔다면, 그 시점부터가 법적 대응의 시작점입니다. JCL Partners는 임대차보증금 반환 소송의 실전 경험을 바탕으로, 의뢰인의 정당한 권리를 되찾는 데 집중합니다. 지금 상황이 걱정되신다면 먼저 상담으로 시작해 보세요.
감사합니다. – JCL Partners 이상덕 대표변호사
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
