⚖️ [승소사례] “부동산 많다”던 집주인 잡적 … 보증금 지킨 실제 사례⚖️
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
얼마 전 상담실에서 만난 A씨는 눈물을 글썽이며 이렇게 말씀하셨습니다.
“변호사님, 이게 제 전 재산이에요. 1억 9천만 원인데… 집주인이 석 달째 연락이 안 돼요. 밤마다 불안해서 잠을 못 자겠어요.”
저는 A씨의 떨리는 목소리에서 지난 몇 달간 얼마나 고통스러웠을지 충분히 느낄 수 있었습니다. A씨는 2018년부터 서울 서대문구의 한 오피스텔에 거주하며 성실하게 임차인으로서의 의무를 다해왔습니다. 월세를 한 번도 밀린 적 없고, 건물 관리에도 협조적이었습니다. 그런데 2023년 재계약 당시 임대인이 “제가 부동산 여러 채 있어서 걱정 마세요”라며 보증금을 1억 9천만 원으로 올리자고 제안했고, A씨는 그 말을 믿고 따랐습니다.
그런데 계약 만기가 다가오자 상황이 급변했습니다. 임대인은 문자도, 전화도, 카카오톡도 일체 응답하지 않았습니다. 공인중개사에게 연락해봐도 “저희도 연락이 안 된다”는 답변뿐이었습니다. A씨는 매일 밤 “내 보증금을 돌려받을 수 있을까”라는 불안감에 시달렸고, 인터넷을 뒤져가며 혼자 해결 방법을 찾아보았지만 명확한 답을 얻지 못했습니다. 전세대출 1억 5천만 원의 만기도 다가오는데 연장도 못하는 상황이었고, 가족들에게는 차마 이 사실을 말하지 못했다고 합니다.
임대인 잠적은 생각보다 흔한 일입니다
요즘 상담실에서 가장 많이 듣는 사연이 바로 “집주인이 연락이 안 된다”는 겁니다. 작년 하반기부터 이런 상담이 급증했고, 저희 로펌에만도 한 달에 수십 건씩 문의가 들어옵니다. 여러분만 겪는 문제가 아니라는 겁니다. 임대인이 갑자기 연락을 끊는 이유는 다양합니다. 재정적 어려움으로 다른 채권자들의 추심을 피하려는 경우도 있고, 의도적으로 재산을 은닉하려는 시도일 수도 있습니다. 이유가 무엇이든 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못할까봐 극도로 불안할 수밖에 없습니다.
많은 분들이 “조금만 더 기다려보자”, “혼자서도 해결할 수 있지 않을까”, “변호사 비용이 부담스러운데” 이런 생각으로 시간을 보냅니다. 하지만 이것이 가장 위험한 선택입니다. 시간이 지날수록 임대인의 재산은 다른 채권자들에게 넘어가거나, 은닉되거나, 소진됩니다. 저는 이를 ’72시간 골든타임’이라고 부릅니다. 임대인 연락두절을 확인한 순간부터 빠르면 빠를수록 보증금 회수 가능성이 높아진다는 의미입니다. 물론 72시간은 비유적 표현이지만, 그만큼 신속한 대응이 중요하다는 걸 강조하고 싶습니다.
신뢰관계 파괴로 계약 해지가 가능합니다
임대차계약은 당사자 상호 간의 신뢰관계를 기초로 하는 계속적 계약입니다. 대법원도 “계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 상대방은 그 계약관계를 해지할 수 있다”고 판시했습니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다48165 판결). 임대인이 수개월간 일체의 연락에 응하지 않는 것은 명백한 신뢰관계 파괴 사유입니다. 임차인은 원활한 의사소통을 통해 계약을 유지하고 보증금 반환 시기를 협의할 권리가 있는데, 임대인이 이를 현저히 해태한 것이기 때문입니다.
A씨 케이스로 돌아가보겠습니다. 저는 즉시 임대차계약 해지 통지를 준비했고, 보증금반환청구소송을 제기했습니다. 하지만 소송만으로는 부족했습니다. 임대인의 재산 현황을 철저히 조사해야 했습니다. 등기부등본을 떼어보니 다행히 임대인이 “부동산 여러 채 있다”고 말했던 것이 사실로 확인됐습니다. 우리는 즉시 해당 부동산들에 대해 가압류를 신청했습니다. 이 가압류가 핵심이었습니다. 임대인이 재산을 처분하거나 다른 채권자에게 넘어가는 것을 막을 수 있었거든요. 가압류는 말 그대로 재산을 임시로 동결시키는 절차입니다. 이걸 빨리 해두지 않으면 다른 채권자들이 먼저 강제집행을 해버릴 수 있습니다.
소송은 공시송달 절차를 거쳐 진행됐습니다. 임대인이 계속 연락두절 상태였기 때문입니다. 공시송달은 상대방의 주소를 알 수 없거나 연락이 두절된 경우 법원 게시판에 소송 관련 서류를 공고하는 방식입니다. 시간이 좀 걸리지만 확실한 방법입니다. 약 6개월 후, 서울서부지방법원은 “피고는 원고에게 190,000,000원을 지급하라“는 판결을 내렸습니다. A씨는 전액 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.
비용 부담보다 중요한 것은 보증금 회수입니다
상담하시는 분들이 가장 많이 물어보시는 게 변호사 비용입니다. 솔직히 말씀드리면 보증금반환청구소송의 착수금은 사건의 난이도에 따라 440만 원에서 550만 원 정도 수준입니다. 여기에 성공보수는 실제로 회수한 금액의 일정 비율로 책정됩니다. 숫자만 보면 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 하지만 생각해보세요. 450만 원의 비용을 아끼려다 1억 9천만 원의 보증금을 날리는 것과, 전문가의 도움을 받아 보증금 전액을 안전하게 회수하는 것 중 어느 것이 현명한 선택일까요?
더구나 소송 진행 중에도 계속 그 집에 거주하시면서 대항력을 유지할 수 있습니다. 임대차계약을 해지했다고 해서 당장 이사를 가실 필요는 없습니다. 오히려 보증금을 받을 때까지 거주하시는 게 권리 보호 측면에서 유리합니다. 전세대출 만기 문제도 소송 진행 중이라는 사실을 금융기관에 알리면 대부분 만기 연장이 가능합니다. 필요하다면 관련 서류를 작성해드릴 수도 있습니다.
혹시 “임대인이 정말로 재산이 하나도 없으면 어떻게 하나요”라고 궁금하실 수 있습니다. 그럴 때를 대비해 전세보증보험이나 전세금반환보증 같은 제도가 있습니다. 이미 가입하셨다면 보험사에 청구하실 수 있고요. 만약 가입하지 않으셨더라도 임대인의 미래 소득에 대한 강제집행, 급여 압류 등 다양한 방법이 존재합니다. 제 경험상 대부분의 임대인은 어떤 형태로든 재산을 갖고 있습니다. 문제는 그 재산이 다른 채권자들에게 넘어가기 전에 우리가 먼저 확보하느냐 마느냐입니다.
지금 이 순간에도 시간은 흐르고 있습니다
제가 이 글을 쓰는 이유는 단 하나입니다. 여러분이 혼자 끙끙 앓지 않았으면 하는 마음입니다. 임대인 잠적은 여러분 잘못이 아닙니다. 성실하게 임차인으로서 의무를 다했는데도 이런 일을 겪는다는 건 정말 억울한 일입니다. 법은 성실한 임차인의 권리를 보호합니다. 하지만 그 권리를 제대로 행사하려면 적절한 시점에 적절한 방법으로 대응해야 합니다.
만약 지금 임대인이 한 달 이상 연락두절 상태라면, 지금 이 순간이 바로 행동해야 할 때입니다. 내일로 미루지 마세요. 한 달 후, 석 달 후에는 이미 늦을 수 있습니다. 보증금은 여러분의 피땀 흘려 모은 소중한 자산입니다. 그 자산을 지키기 위해 지금 바로 전문가의 도움을 받으시길 권합니다. A씨처럼 밤마다 불안에 떨며 시간을 보내지 마시고, 적극적으로 법적 권리를 행사하세요.
혼자 고민하지 마시고 저희에게 연락 주세요. 12년간 부동산 임대차분쟁을 전문으로 다뤄온 경험으로 여러분의 보증금을 지켜드리겠습니다. 상담 전화는 언제든 환영입니다.
감사합니다.
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
