집주인 바뀜 보증금 못받을까?

⚖️ 집주인 바뀜 보증금 못 받을까? 두 사람 모두에게 청구하는 법은 ⚖️

안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

최근 상담실을 찾아오시는 분들 중 “전세 계약 중에 집주인이 바뀌었는데 새 집주인이 보증금을 안 돌려준다”는 하소연을 하시는 경우가 정말 많습니다. 특히 “나는 전 집주인과 계약했는데, 새 집주인한테 왜 보증금을 받아야 하냐”며 황당해하시는 분들이 대부분이죠. 더 답답한 건, 두 사람 모두 “나는 책임 없다”며 서로 책임을 떠넘기는 상황입니다.

집주인 바뀜, 내 보증금은 어떻게 되는 걸까

얼마 전 상담하신 A씨 사례를 말씀드리겠습니다. 3개월 전 부산 오피스텔을 전세 9,500만원에 계약했는데, 최근 집주인이 제3자에게 매도한 사실을 뒤늦게 알게 됐습니다. 새 집주인은 “보증금은 전 주인한테 받으라”고 하고, 전 집주인은 “매매대금에서 공제했으니 새 주인이 책임져야 한다”고 합니다. A씨는 “도대체 누구한테 보증금을 받아야 하는 건가요? 정말 한푼도 못받는 건 아니겠죠?”라며 불안해하셨습니다.

비슷한 상황의 B씨는 더 막막했습니다. 인천 부평구 빌라에서 2년째 살고 있는데 집주인이 바뀌었다는 통지를 받았고, 새 집주인은 “전 소유자가 받아간 보증금은 자신과 무관하다”며 나가라고 합니다. 전 집주인은 연락조차 안 됩니다. 당장 이사를 가야 하는지, 보증금은 어떻게 받아야 하는지 갈피를 못 잡으셨죠.

결론부터 말씀드리면, 집주인이 바뀌어도 보증금을 받을 수 있습니다. 오히려 전 집주인과 새 집주인 두 사람 모두에게 청구할 수 있는 경우가 많아서, 한 명만 상대하는 것보다 훨씬 유리합니다. 핵심은 ‘채무인수’의 법적 성격을 정확히 이해하는 것입니다.

면책적 채무인수와 이행인수, 뭐가 다를까

부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하는 경우, 법적으로 크게 두 가지 유형이 있습니다. 첫째는 ‘면책적 채무인수’입니다. 전 집주인의 책임이 완전히 사라지고 새 집주인만 보증금을 책임지는 경우죠. 둘째는 ‘이행인수’입니다. 전 집주인의 책임은 그대로 남아있고, 새 집주인이 추가로 책임을 지는 구조입니다.

그렇다면 어떤 경우가 면책적 채무인수일까요? 대법원은 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 면책적 채무인수가 되려면 반드시 세입자의 승낙이 있어야 한다는 것입니다. 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결과 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결을 보면, 세입자 모르게 집주인들끼리 매매계약서에 “보증금은 매매대금에서 공제한다”고만 적어놓고 정작 세입자한테는 아무 말도 안 했다면 이건 이행인수에 해당합니다.

더 중요한 건, 보증금 회수 가능성이 의문시되는 상황에서는 세입자의 어떤 행위도 승낙으로 쉽게 단정해서는 안 된다는 겁니다. 세입자가 새 집주인에게 월세를 입금했다거나, 새 집주인과 몇 차례 대화를 나눴다고 해서 “승낙했다”고 볼 수 없다는 뜻이죠.

실제 승소 사례, 두 사람 모두에게 책임을 물었습니다

저희 사무실에서 최근 수행한 인천지방법원 보증금반환 사건이 딱 이런 케이스였습니다. 의뢰인은 2018년 7월 인천 부평구 소재 빌라를 전세보증금 9,900만원에 계약했습니다. 계약금 990만원을 먼저 송금하고, 며칠 뒤 잔금 8,910만원을 지급한 후 입주했죠.

그런데 계약 직후 전 집주인이 제3자에게 집을 매도하면서, 의뢰인의 승낙 없이 보증금 반환채무를 인수시켰습니다. 새 집주인은 “나는 매매대금에서 보증금을 공제했으니 책임 없다”고 주장했고, 전 집주인은 연락조차 회피했습니다. 의뢰인은 2020년 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채 막막한 상황이었습니다.

저희는 전 집주인과 새 집주인을 공동피고로 소송을 제기했습니다. 법원은 의뢰인의 승낙이 전혀 없었다는 점에 주목했습니다. 의뢰인은 인천지방법원으로부터 경매 안내문을 받고서야 집이 매도된 사실을 알았고, 새 집주인과 일면식도 없었습니다. 집주인들끼리 매매계약을 체결하면서 의뢰인의 동의 없이 보증금 인수를 약정한 것이죠.

법원은 “특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 한다”고 판단했습니다. 그리고 2025년 6월 10일 “피고들은 공동하여 원고에게 99,000,000원을 지급하라”는 판결을 선고했습니다. 전 집주인과 새 집주인 두 사람 모두에게 책임을 물은 겁니다.

왜 두 사람 모두 상대하는 게 유리할까

여기서 중요한 포인트는 ‘공동책임’입니다. 한 명만 상대했는데 그 사람이 무자력이면 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 하지만 두 사람을 공동피고로 하면, 둘 중 한 명이라도 재산이 있으면 전액 회수가 가능합니다.

실무적으로 새 집주인은 대출을 받아서라도 집을 샀을 테니 어느정도 자금 여력이 있는 경우가 많습니다. 반면 전 집주인은 급하게 집을 판 경우가 많아서 자금 사정이 안 좋을 수 있죠. 그래서 두 명을 동시에 묶어두는 게 훨씬 유리합니다. 한 명이 “나는 돈이 없다”고 해도, 다른 한 명에게서 전액을 받아낼 수 있으니까요.

또한 소송 과정에서 두 피고가 서로 책임을 떠넘기다가 결국 둘 다 합의 테이블로 나오는 경우도 많습니다. “나는 책임 없다”고 우기던 사람들도, 법원이 “둘 다 책임진다”는 판단을 내리면 태도가 바뀌기 마련입니다.

지금 당장 해야 할 일들

그렇다면 지금 이런 상황에 처한 분들은 어떻게 대응해야 할까요? 첫째, 등기부등본을 떼서 현재 소유자가 누구인지 확인하세요. 언제 소유권이 이전됐는지, 근저당이나 다른 권리관계는 어떤지도 함께 파악해야 합니다.

둘째, 전 집주인과 새 집주인에게 각각 내용증명을 보내 보증금 반환을 청구하세요. “임대차 계약에 따라 보증금 ○○○만원을 지급했으나, 귀하가 본인의 승낙 없이 보증금 반환채무를 인수한 것으로 보이니 법적 책임에 따라 ○○일 이내에 보증금을 반환하라”는 내용으로 두 사람에게 동일하게 발송하면 됩니다.

셋째, 보증금 송금 내역, 임대차 계약서, 전입신고 확인증, 확정일자 받은 계약서 등 증거를 철저히 챙기세요. 특히 보증금을 송금한 통장 거래내역은 매우 중요합니다. 송금할 때 적요란에 ‘전세보증금’이라고 명확하게 적혀있으면 더 좋습니다.

넷째, 이 자료들을 가지고 즉시 변호사 상담을 받으시기 바랍니다. 72시간 골든타임이라는 말처럼, 초기 대응이 매우 중요합니다. 피고들이 재산을 은닉하거나 처분할 위험이 있다면 소송 제기와 동시에 가압류 신청도 고려해야 합니다. 실제로 가압류를 걸어놓으니 피고가 즉시 합의 제안을 해온 사례도 많습니다.

혹시 “새 집주인이 나가라고 하는데 어떡하죠?”라고 걱정하시는 분들도 계실텐데요, 임대차 기간이 남아 있다면 당연히 계속 거주할 권리가 있습니다. 전입신고와 확정일자만 있으면 새 집주인도 계약 내용을 승계해야 할 의무가 있으니까요. 새 집주인이 정당한 사유 없이 퇴거를 요구한다면 이는 불법이며, 즉시 법적 대응이 가능합니다.

저희 사무실은 부동산 임대차 분쟁을 전문으로 다뤄왔고, 이번 판결처럼 실제 다양한 승소 사례를 보유하고 있습니다. “집주인이 바뀌었다”는 통보를 받으셨거나, “보증금을 못받을까봐” 불안하시다면, 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 상담 받으시기 바랍니다. 법은 여러분의 권리를 명확히 보호하고 있습니다. 감사합니다.

• 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.