전세보증금 못받을때 집주인 핑계에 속지 마세요
⚖️ 집주인이 보증금 안 주면? 계약 끝나도 집 안비워줘도 됩니다 ⚖️
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
얼마 전 상담실을 찾아온 B씨는 떨리는 목소리로 말했습니다.
“변호사님, 3개월 후면 계약이 끝나는데 집주인이 자꾸 새 세입자 구하면 보증금 준다고만 해요. 1억 2천이 묶여서 다음 이사도 못 가고 있습니다.”
새 세입자 핑계는 법적 근거 없습니다
전세보증금 못받을때 집주인들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. “새 세입자 들어와야 돈 줄 수 있다”, “자금사정이 어렵다”, 혹은 아예 연락을 끊어버리는 경우도 있습니다. 하지만 이 모든 핑계는 법적으로 아무런 근거가 없습니다. 주택임대차보호법은 계약이 종료되면 임대인이 즉시 보증금을 반환하도록 규정하고 있습니다.
12년간 부동산 소송을 진행하며 느낀 점은 착한 임차인이 바보가 된다는 것입니다. “집주인 사정도 어려우니 조금만 기다려주자”며 시간을 보내다가 결국 한푼도 못받는 경우를 수없이 봤습니다. 그 사이 집주인은 재산을 빼돌리고, 다른 채권자들이 먼저 가져가버립니다.
계약 종료 전에도 소송 가능합니다
많은 분들이 계약 만료일이 지나야 소송할 수 있다고 생각하시는데, 그렇지 않습니다. ‘장래이행의 소’라는 제도가 있어서 집주인이 보증금을 안줄 것이 명백하면 미리 소송을 제기할 수 있습니다. 실제로 최근 제가 승소한 사건도 계약 종료 3개월 전부터 임차인이 집주인에게 반복적으로 보증금 반환을 요청했으나 거부당했고, 계약 종료 전에 소송을 시작해서 종료일에 맞춰 판결을 받아냈습니다.
이 사건에서 집주인 측은 답변서도 제대로 제출하지 않고 법정에도 나타나지 않았습니다. 결국 법원은 자백간주 판결을 내렸고, 7개월만에 보증금 1억2천만원 전액 승소 판결이 나왔습니다. 소송비용도 피고가 부담하게 되었구요.
보증금 못받으면 집 안비워줘도 됩니다
전세보증금 못받을때 가장 중요한 법적 권리가 ‘동시이행 항변권’입니다. 쉽게 말해 집주인이 보증금을 안주면 임차인도 집을 안비워줘도 된다는 것입니다. 실제 판결문을 보시면 “피고는 원고로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라”고 명시되어 있습니다.
집주인이 아무리 나가라고 해도 보증금을 받기 전까지는 법적으로 나갈 의무가 없습니다. 오히려 성급하게 집을 비워주고 나면 협상력을 완전히 잃게 됩니다. 저는 의뢰인들에게 항상 “보증금 받을때까지 절대 집 비우지 마세요”라고 조언합니다.
지금 당장 확인해야 할 3가지
첫째, 등기부등본을 떼서 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 확인하세요. 집값보다 근저당이 많으면 경매로 넘어가도 돈을 못받을 수 있습니다. 둘째, 지금까지 집주인과 주고받은 모든 문자메시지와 카톡을 캡쳐해서 보관하세요. “새 세입자 구해야 준다”는 말, “자금사정 어렵다”는 말 모두 중요한 증거가 됩니다. 셋째, 확정일자와 전입신고가 제대로 되어있는지 재확인하세요.
최근 상담했던 C씨는 계약할때 공인중개사가 등기부등본 설명을 제대로 안해줬습니다. 나중에 확인해보니 선순위 근저당과 임차권이 수두룩했고, 경매 넘어가면 보증금 회수가 불가능한 상황이었습니다. 이런 경우 중개사의 책임도 물을 수 있지만, 애초에 계약 전에 확인했어야 했습니다.
72시간이 골든타임입니다
전세보증금 못받을때 가장 중요한 것은 속도입니다. 집주인이 이상하다 싶으면 72시간 안에 움직여야 합니다. 재산을 빼돌리는데는 며칠이면 충분하거든요. 제가 본 케이스 중에 임차인이 고민하는 사이 집주인이 부동산 명의를 다 처분해버린 경우도 있었습니다.
지금 즉시 해야할 일은 명확합니다. 내용증명으로 계약해지와 보증금 반환을 요구하세요. 집주인이 반응 없으면 바로 변호사 상담을 받으세요. 계약서, 보증금 입금 증빙, 확정일자 확인서, 전입신고 확인서, 집주인과 주고받은 문자메시지, 등기부등본을 준비해 오시면 됩니다.
이사가도 권리는 유지됩니다
계약이 종료되고 보증금을 못받았다면 임차권등기명령을 신청하세요. 법원에 신청하면 등기부에 임차권을 등기해줍니다. 그럼 새집으로 이사를 가더라도 기존 전세보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 전입신고를 옮겨도 권리가 사라지지 않는다는 뜻입니다.
또한 소액보증금 최우선변제 제도도 반드시 활용하세요. 서울의 경우 보증금 1억7천만원 이하면 5천만원까지 다른 근저당권자보다 우선해서 받을 수 있습니다. 경매로 넘어가더라도 최소한 이 금액은 확보할 수 있다는 의미입니다.
혹시 지금 집주인이 “새 세입자 구하면 준다”, “돈이 없다”는 핑계를 대고 있나요? 더이상 기다리지 마시고 지금 바로 전문가와 상담하시기 바랍니다. 망설이는 순간 회복할수 없는 손해가 발생할 수 있습니다. 전화 상담을 통해 구체적인 대응방법을 안내해드리겠습니다. 감사합니다.
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
