⚖️ 집주인 돌아가셨는데 상속인 전원 포기? 보증금 받는 법은 ⚖️

임대인 사망, 임차인이 보증금 받는 확실한 방법

안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

3개월째 집주인과 연락이 안 된다는 A씨가 급하게 사무실을 찾아왔습니다. 서울 구로구 오피스텔에 거주 중인데 관리비 고지서조차 오지 않아 이상하다 싶어 등기부등본을 떼어보니 임대인 사망 표시가 되어있더라는 겁니다. 보증금 3,500만원을 어떻게 받아야 할지 막막하다며 눈시울을 붉히셨습니다. 제가 11년간 부동산 소송을 진행하면서 이런 케이스를 적지 않게 봤지만, 임차인들이 느끼는 불안감은 매번 안타깝습니다.

상속인 찾아다니는 건 시간낭비입니다

많은 분들이 임대인이 돌아가시면 일단 상속인부터 찾으려 합니다. 하지만 상속인 전원이 상속포기를 했다면 그들에게 보증금을 청구할 수 없습니다. A씨 케이스도 마찬가지였습니다. 저희가 법원에서 상속포기 확인서를 발급받아 확인한 결과, 상속인 3명 모두 상속포기를 한 상태였습니다. 빚이 재산보다 많았기 때문이죠.

이런 상황에서 임차인이 할 수 있는 유일한 방법은 상속재산관리인 선임 신청입니다. 민법 제1053조는 채권자가 법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 확정일자를 받은 임차인은 정당한 채권자에 해당하므로 이 제도를 활용할 수 있습니다. 상속재산관리인은 보통 변호사가 선임되며, 임차인은 이 관리인을 상대로 보증금 반환을 청구하면 됩니다.

우리 사무실의 실제 승소 사례

A씨를 대리해 저희는 수원가정법원 안산지원에 상속재산관리인 선임 신청을 진행했습니다. 신청서와 함께 상속포기 확인서, 등기부등본, 임대차계약서를 제출하고 예납금 55만원을 법원에 납부했습니다. 이 예납금은 나중에 관리인 보수로 사용되는 돈입니다.

약 2개월 후 법원은 변호사 L씨를 상속재산관리인으로 선임하는 결정을 내렸습니다. 저희는 곧바로 L 변호사를 피고로 하여 보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다. A씨는 확정일자도 받았고 전입신고와 거주를 통해 대항력도 갖추고 있었기 때문에 승소는 사실상 확정적이었습니다. 실제로 법원은 A씨의 손을 들어줬고, 현재는 해당 오피스텔에 대한 경매가 진행되고 있습니다. A씨는 경매 대금에서 보증금 전액을 우선 배당받을 예정입니다.

비용과 시간, 그래도 포기하면 안 되는 이유

상담하러 오시는 분들이 가장 많이 하시는 질문이 “비용이 얼마나 드나요?”입니다. 솔직히 말씀드리면 변호사 선임비용과 예납금 등을 합쳐 500만원 이상은 들어갑니다. 그리고 관리인 선임부터 경매를 통한 실제 배당까지 1년 이상 소요될 수 있습니다. 하지만 생각해보십시오. 3,500만원을 그냥 날리는 것과 500만원 들여서 3,000만원을 건지는 것 중 어느 쪽이 합리적일까요?

제 경험상 보증금이 2,000만원 이상이라면 충분히 진행할 가치가 있습니다. 비용 부담스럽다고 망설이다가 결국 포기하신 분들을 여러 번 봤는데, 나중에 후회하시더군요. 특히 다른 채권자들이 먼저 움직여 배당 순위에서 밀릴 수 있기 때문에 초기 대응이 정말 중요합니다.

지금 당장 해야 할 세 가지

임대인 사망 사실을 알게 되셨다면 지금 당장 이 세 가지부터 하십시오. 첫째, 등기부등본을 발급받아 사망 사실을 확인하세요. 둘째, 임대차계약서와 확정일자 증명서를 꼭 보관하세요. 셋째, 가능한 빨리 전문 변호사와 상담하십시오. 혼자 해결하려다 시간만 낭비하는 경우가 너무 많습니다.

상속인들을 찾아다니며 사정하는 건 아무 소용 없습니다. 그들이 상속포기를 했다면 법적으로 책임이 없기 때문입니다. 오히려 그 시간에 변호사와 상담해서 상속재산관리인 선임 절차를 시작하는 게 백번 낫습니다.

저희 사무실에서는 이런 사건을 다수 수행해왔고, A씨처럼 보증금을 성공적으로 회수한 사례들이 많습니다. 지금 같은 상황에 처해 계시다면 더 이상 혼자 고민하지 마시고 전화 상담부터 받아보시기 바랍니다. 보증금 금액, 부동산 가치, 다른 채권 유무 등을 종합적으로 검토해서 가장 확실한 해결 방안을 제시해드리겠습니다. 감사합니다.

• 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.