[승소사례] 상가 원상회복비용, 임대인 요구액의 80%가 법원에서 기각된 사건
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
오늘은 제가 직접 수행한 상가 보증금 소송 승소 사례를 소개해드리려 합니다. 5년간 독서실을 운영하다 폐업한 A씨의 이야기입니다. 처음 사무실 문을 두드렸을 때, A씨의 눈에는 분노와 피로가 동시에 담겨 있었습니다.
“변호사님, 저는 5년 동안 임대료 한 번 안 밀리고 냈어요. 근데 나가면서 보증금을 한 푼도 못 받게 생겼어요.”
5년 성실의 끝에 날아온 ‘청구서’
A씨는 서울 소재 상가 건물 3층 여러 호실을 임차하여 독서실을 운영했습니다. 총 보증금은 수천만 원에 달했습니다. 임대차 계약이 종료되어 건물을 반환했는데, 임대인들이 일제히 원상회복비용 명목으로 보증금 대부분을 공제하겠다고 통보해 왔습니다.
항목은 천장 공사, 벽지, 바닥재, 전기배선, 칸막이, 수도시설 등 수십 가지였습니다. 게다가 임대인 측은 전문 감정인까지 동원해 감정서를 제출했습니다. 법을 모르는 일반인이 그 서류를 받으면 ‘내가 정말 다 잘못한 건가’ 싶을 만큼 방대한 분량이었습니다.
그런데 이 사건에는 또 하나의 특수한 사정이 있었습니다. 임대인이 무려 5명이었습니다.
임대인 5명, 감정서까지 — 이 사건이 유독 어려웠던 이유
같은 건물 3층의 각 호실 소유자가 모두 달랐기 때문에, 사실상 5개의 소송을 동시에 진행하는 것과 다름없었습니다. 각 임대인의 주장과 공제 요구액이 조금씩 달랐고, 일부 임대인은 “임대차기간이 아직 남아있다”며 잔여 차임까지 공제하겠다는 주장도 함께 내놓았습니다.
다수의 임대인을 상대로 한 소송에서는 각 임대인별 주장을 개별적으로 논리 정연하게 반박해야 합니다. 하나의 주장이 무너지면 연쇄적으로 불리해질 수 있기 때문에, 전체 구조를 한 눈에 파악하고 각각에 맞는 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
여기에 전문 감정인이 산정한 원상회복비용 보고서까지 더해졌습니다. 감정서는 법원에서 상당한 신뢰를 받습니다. 이를 단순히 “과도하다”고 주장하는 것만으로는 결코 뒤집을 수 없습니다.
핵심 전략 — “임차인이 설치하지 않은 것은 철거 의무가 없습니다”
저는 이 사건의 핵심을 원상회복의무의 범위로 집중시켰습니다.
대법원은 오래전부터 “임차인의 원상회복의무는 임차인 스스로 수리하거나 변경한 범위에 한한다”는 법리를 일관되게 유지해 왔습니다. 임차하기 전부터 존재했던 시설, 이전 임차인이 설치한 시설까지 새것으로 되돌릴 의무는 없다는 것입니다.
저는 이 건물이 임대차 계약 이전부터 이미 독서실로 사용되고 있었다는 사실에 주목했습니다. 칸막이, 수도시설, 전기배선 등 임대인이 철거를 요구한 항목 중 상당수는 A씨가 입주하기 전부터 존재했거나, 그 상태를 확인할 수 없는 것들이었습니다. 벽지 탈락, 바닥 마모 등에 대해서는 통상의 사용에 따른 자연적 손모(損耗)로서 임차인이 책임질 부분이 아니라는 법리를 일관되게 주장했습니다.
천장형 에어컨 설치의 경우, A씨가 직접 설치한 것은 맞습니다. 그러나 임대인 측은 ‘천장 전체’를 복구하는 비용을 청구했습니다. 저는 원상회복 의무는 에어컨이 설치된 면적 비율에 한정되어야 한다는 논리를 수치와 함께 재판부에 제출했습니다.
각 임대인의 주장별로 개별 반박 서면을 작성하는 것, 그것이 이 사건에서 가장 공들인 부분이었습니다.
결과 — 요구액의 80% 이상이 기각됐습니다
법원은 저의 주장을 대부분 받아들였습니다.
임대인들이 총 7,000만 원이 넘는 원상회복비용을 요구했지만, 법원이 실제로 인정한 공제 금액은 약 340만 원, 전체 요구액의 5%에도 미치지 않았습니다. 에어컨 설치 관련 원상회복비용과 폐기물 처리비용 일부만이 인정되었고, 잔여 차임 주장, 차임·관리비 부당이득 주장, 폐업신고 미이행 손해배상 주장 등 임대인들이 제기한 거의 모든 반론이 기각되었습니다.
A씨는 포기했으면 한 푼도 못 돌려받을 뻔했던 보증금을, 실질적으로 대부분 회수하게 되었습니다. 판결 이후 A씨로부터 연락이 왔습니다.
“변호사님, 포기하지 않길 정말 잘했습니다.”
지금 비슷한 상황이라면 — 포기하기 전에 먼저 확인하세요
상가 임대차 보증금 분쟁에서 임차인이 가장 많이 하는 실수는 임대인의 첫 통보를 그대로 받아들이는 것입니다. 계약서에 ‘원상회복’이라고 써있으니 어쩔 수 없다고 생각하시는 분들이 많습니다. 그러나 법적으로 원상회복의 범위는 엄격하게 제한되어 있습니다.
저희 JCL Partners는 대한변호사협회 인증 손해배상전문변호사, 부동산전문변호사가 함께 운영하며, 쟁점별로 가장 적합한 전문가가 사건을 함께 검토합니다. 또한 사건을 맡기면 담당 변호사와 담당 직원이 함께하는 전용 소통 채널을 만들어, 사건 진행 상황을 실시간으로 공유해 드립니다. 소송이 처음이신 분들이 가장 힘들어하는 ‘연락이 안 된다’는 불안, 저희는 구조적으로 해소하고 있습니다.
현실적인 비용도 말씀드립니다. 착수보수는 통상 440만~550만 원 수준이며, 원상회복 사건 특성상 법원 감정 절차가 진행될 경우 별도의 감정비용이 발생할 수 있습니다. 성공보수는 실제로 회수한 금액 중 일부만 청구하는 구조입니다. 회수하지 못하면 성공보수도 없습니다. 소송을 망설이고 계신 분들께 드리고 싶은 말은 하나입니다. ‘포기하기 전에 한 번만 확인해 보세요.’ 확인조차 하지 않으면, 내가 원래 받을 수 있었던 돈인지 영원히 알 수 없습니다.
지금 바로 JCL Partners에 상담을 문의해 주시기 바랍니다.
감사합니다.
JCL Partners 이상덕 대표변호사
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
