⚖️ 집주인 잠적 후 구치소 수용, 창동 세입자 보증금소송 승소기 ⚖️
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
올해 초, 창동 도봉로 인근 다가구주택에 거주하셨던 H씨가 저희 로펌을 찾아오셨습니다. 전세 계약이 만료되었는데 집주인 I씨가 보증금 9천만원을 돌려주지 않는 상황이었죠. 더 황당한 건, 집주인과 연락이 되지 않는다는 것이었습니다. H씨는 “변호사님, 집주인이 갑자기 사라졌어요. 주변 사람들한테 물어봐도 어디 있는지 아무도 모른다고 하네요” 라며 막막해하셨습니다.
저는 먼저 H씨의 임대차계약서와 관련 서류를 꼼꼼히 검토했습니다. 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 상태였고, 등기부등본상 선순위 근저당권도 없었습니다. 법적으로는 유리한 위치에 있었지만, 문제는 집주인을 찾을 수 없다는 점이었죠. 내용증명을 보내려 해도 받을 사람이 없는 상황이었습니다.
집주인의 행방을 찾다가 발견한 충격적 사실
우리는 일단 등록된 주소지로 내용증명을 발송했지만 역시나 반송되어 왔습니다. 그런데 조사 과정에서 놀라운 사실을 알게 되었습니다. I씨가 구치소에 수용되어 있다는 것이었죠. 그래서 연락이 안 됐던 겁니다. H씨는 “집주인이 구치소에 있다니… 그럼 제 보증금은 어떻게 되는 건가요?” 라며 더욱 불안해하셨습니다.
저는 H씨를 안심시키며 설명드렸습니다. “구치소에 있다고 해서 소송을 못하는 건 아닙니다. 오히려 소재지가 명확해서 송달이 가능하죠. 다만 시간이 좀 걸릴 수 있습니다.” 실제로 구치소 수용자를 상대로 한 소송은 일반 소송보다 송달 절차가 복잡합니다. 하지만 불가능한 일은 아니었습니다.
우리는 I씨의 출소 시기를 확인하면서 소송 준비를 진행했습니다. 그런데 또 하나의 변수가 생겼습니다. I씨가 출소는 했지만 여전히 행방을 감추고 있었던 겁니다. 이번엔 정말 의도적으로 피하는 것 같았죠.
배우자를 통한 송달 완료, 그리고 법정으로
민사소송법상 본인에게 송달이 불가능한 경우, 동거하는 가족에게 송달할 수 있습니다. J씨는 “남편 일은 제가 모릅니다” 라고 할 수 있겠지만, 법적으로는 송달이 완료된 것이었죠. 이렇게 우여곡절 끝에 소송이 정식으로 시작될 수 있었습니다.
소장에는 임대차계약의 종료, 보증금 미반환, 내용증명 발송 사실 등을 상세히 기재했습니다. 특히 H씨가 적법한 대항력을 갖추고 있다는 점을 강조했죠. 저는 H씨에게 “법원은 명확한 사실관계를 중시합니다. 우리는 모든 증거를 완벽하게 준비했으니 걱정하지 마세요” 라고 말씀드렸습니다.
첫 변론기일이 다가왔지만, 예상대로 I씨는 법정에 나오지 않았습니다. 답변서도 제출하지 않았고, 변호사도 선임하지 않았죠. 재판부는 우리가 제출한 증거들을 검토했습니다. 임대차계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 확인서, 등기부등본, 내용증명 발송 및 반송 증명서 등 모든 서류가 완벽했습니다.
법원의 판단: “원고의 주장이 모두 타당하다”
2025년 3월 28일, 드디어 판결이 선고되었습니다. 재판부는 우리의 주장을 모두 인정했습니다. 판결문에는 “피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 90,000,000원을 지급하라”고 명확히 적혀 있었죠. 더 중요한 것은 “이 판결은 가집행할 수 있다”는 문구였습니다. 이는 판결이 확정되기 전이라도 강제집행을 할 수 있다는 의미입니다.
H씨는 판결문을 받아들고 “드디어 법적으로 인정받았네요. 정말 긴 시간이었습니다” 라며 안도의 한숨을 쉬셨습니다. 저도 한시름 놓였지만, 아직 끝이 아니었습니다. 판결을 받는 것과 실제로 돈을 받는 것은 별개의 문제니까요.
저는 H씨에게 설명드렸습니다. “이제 승소 판결을 받았으니, 강제집행 절차를 시작할 수 있습니다. I씨의 재산을 찾아서 압류하고 환가하는 과정이 필요합니다. 시간이 좀 걸리더라도 끝까지 함께 하겠습니다.”
현재 진행 중인 강제집행, 그리고 앞으로의 계획
현재 우리는 I씨의 재산에 대한 강제집행을 진행하고 있습니다. 먼저 금융재산 조회를 통해 은행 계좌를 파악하고 있고, 부동산이나 자동차 등 다른 재산도 조사 중입니다. 구치소에 수용되었던 이력이 있어 재산 상태가 불투명할 수 있지만, 가능한 모든 방법을 동원해 H씨의 보증금을 회수할 계획입니다.
강제집행의 주요 수단으로는 예금채권 압류, 급여나 매출채권 압류, 부동산이나 동산 경매 등이 있습니다. I씨가 어떤 재산을 갖고 있느냐에 따라 전략이 달라질 수 있죠. 만약 은행 계좌에 잔액이 있다면 가장 빠르게 회수할 수 있고, 부동산이 있다면 경매를 통해 회수하게 됩니다.
이번 사건을 진행하면서 느낀 점은, 아무리 어려운 상황이라도 포기하지 않고 끝까지 법적 절차를 밟는 것이 중요하다는 것입니다. 임대인이 구치소에 있거나 잠적했다고 해서 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 오히려 빠르게 법적 조치를 취해야 다른 채권자들보다 우선순위를 확보할 수 있죠.
창동 지역의 다가구주택은 최근 몇 년간 전세보증금 사고가 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히 신축 건물의 경우 임대인의 자금 사정이 악화되면서 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많죠. 만약 지금 비슷한 상황에 처해 계시다면, 먼저 다음 사항들을 확인해 보시기 바랍니다.
1️⃣ 전입신고와 확정일자를 제대로 갖추고 있는지.
2️⃣ 등기부등본상 선순위 권리관계가 어떻게 되는지.
3️⃣ 임대인과의 연락 기록이나 보증금 지급 증빙이 있는지.
이런 기본적인 서류들이 준비되어 있다면, 충분히 법적으로 대응할 수 있습니다. 시간이 지체될수록 임대인이 재산을 은닉하거나 처분할 가능성이 높아지므로, 신속한 대응이 무엇보다 중요합니다.
저희 JCL Partners는 이번 사건처럼 복잡하고 어려운 상황에서도 의뢰인의 권리를 끝까지 지켜드립니다. 임대인이 연락이 안 되거나, 특수한 상황에 있더라도 방법은 있습니다. 보증금 반환 문제로 고민하고 계시다면, 저희 제이씨엘파트너스로 연락주시기 바랍니다. 상담을 통해 구체적인 해결 방안을 제시해 드리겠습니다.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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